人稱「凶宅大王」的資深投資者伍冠流，擅長投資冷門物業，除了凶宅，他近10年涉足俗稱「半契樓」的不齊業權物業，最新一宗是荃灣麗城花園單位，前後花了4年時間終於以443萬元將業權統一，比現時市價平近一半購入。他透露，該名原本持三分一業權的女業主，最終向他表示後悔當年沒有與細佬（三分二業權持有者）一同放售單位，兩姊弟分開賣樓結果賺價低很多。

若手持數百萬現金，你會選擇甚麼投資工具？會買股票還是買樓？資深投資者伍冠流一向鍾情投資另類物業，除了凶宅之外，他於9年前開始投資俗稱「半契樓」的不齊業權物業，由於物業契約不齊，銀行是無法承造按揭，故每次入市皆要真金白銀投入過百萬元。加上，要集齊契約轉售或出租亦困難重重，可能花上多年時間亦無功而還，所以相當考投資者的眼界及耐性。

伍冠流最新一宗「半契樓」投資是荃灣麗城花園3期7座低層D室，單位實用面積728方呎，3房套房間隔，他於2014年時於報紙上看到單位三分二業權拍賣，叫價210萬元，對比當時市價400萬元，該份契約是市價的5折，認為相當「抵買」，伍冠流於是在無人競爭下順利買入。

他指，單位原業主是一名母親，2003年將單位分成三份契，三分一予大女兒、三分二予小兒子。由於之後細佬借了財務公司很多錢，被人追數走投無路，2014年時曾經向家姐提議共同賣樓套現，當時整個單位市值有630萬元，但遭到家姐拒絕。最後以該三分二業權的半價，即210萬元，將單位出售予伍冠流。當時伍更被稅局追稅，指單位三分二業權市值估價320萬，可見他以「極筍價」買入該部份契約。

伍冠流欲將單位業權整合，買餘下三分一業權，他登門造訪與戶主協商，但該名持有三分一業權的女戶主堅持不予任何折扣，要以市價出售。伍當時勸說：「同你細佬買都係五折咋嘛，你照返五折賣埋畀我啦。」女戶主堅持：「唔得！」結果一邊5折，另一邊10折，令伍冠流卻步。與女戶主拉鋸多年，伍冠流只能收到女戶主該三分一租金。

伍冠流指：「佢（女戶主）一直畀我感覺好唔在乎，但後來先知佢都等錢使想賣樓。」原來女戶主經濟有困難，早兩年大廈有約10萬的維修費需付，她都無法支付要伍代為繳交。女戶主去年向他表示身體有病需要錢應急治病，二人終決定一人讓一步，去年10月時該三分一業權以市價八折即233萬元售予伍冠流，前後共花了443萬元買入整個單位業權。單位於滙豐銀行網上估價，最新估值760萬，即估價高出買入價42%。

伍冠流補充，該名女戶主於賣樓時向他表示，好後悔當年拒絕了細佬的要求共同賣樓，若果當年願意答應細佬的要求，二人可以共同獲利，以當時市價計至少多賺200萬元，而不需要兩姊弟各散東西。伍冠流整合業權後，近期剛剛將單位翻新，於市場叫租2萬元，以購入價443萬計，租金回報高達5.4厘。

由於伍冠流多年來縱橫拍賣行尋找凶宅一類的特別物業，與拍賣行相熟，故由2010年起投資半契樓，亦多數由拍賣行主動聯絡他，向他推薦筍盤。現時伍冠流手上持有6個缺契物業，部份物業正在收租，並與另一業主共同分享租金收入；另一些則由另一業主自住，該業主會另外向伍提交市價一半的租金，亦有物業已經協議一同出售了。雖有多年投資經驗，但伍冠流並非每次都順利集齊業權，翻查資料，他於2010年購入的半契樓就曾觸礁惹上官非，故他亦不願多提。

伍冠流分享他購入半契樓的秘訣，他指，投資半契樓的要訣就是看「值博率」。評估物業值博率有以下幾點，第一是視乎物業與市價折扣多少，折扣越多就越值得博。以上述個案為例，由於伍冠流4年前購入三分二業權是以市價5折購入，故即使買餘下業權時折扣率不大，仍獲利豐厚。第二，視乎單位可否交吉，單位若有鎖鑰就代表可以交吉，亦即是單位可以出租，即使業權未齊，仍可以與另一業主分享租金收入。第三，視乎業主的態度和背景，例如另一業主對出售業權持開放態度，或得知業主需要資金周轉，該類半契樓通常比較容易齊集業權，「值博率」亦自然較高。

記者：陳寶恩