財政司司長陳茂波周一警告，現時按揭供款佔收入比率（又稱為負擔能力比率）68%，高於過去20年長期平均值，假若香港加息3厘，負擔能力比率便會急升至88%，更高於1997年樓市的瘋狂水平。

過去幾年，政府的主要官員不斷重複類似警告，但究竟市民的負擔能力是否如財爺所說的如此差呢？答案其實可以從政府統計處公佈的《2016中期人口統計》報告得到。根據統計結果，按十等分組家庭住戶劃分的按揭供款及借貸還款與收入比率中位數，負擔能力最差的一群是最低收入的一組（最低10%），要用上家庭收入的六成二來還款。而負擔能力最好的一群是最高收入的一組（最高10%），還款只佔家庭收入一成三。平均的負擔能力比率則是18%，遠較政府提出的68%低。

筆者一向對官方制訂的負擔能力比率存疑，原因是政府在計算負擔能力比率時是假設一個標準呎數單位（約484平方呎），和一個中位數收入家庭用上多少按揭供款來供樓，其供款佔家庭收入便是政府每季公佈的負擔能力了。然而，這個計算方法已受到樓價不斷上升和金管局持續收緊按揭的影響，未能正確反映現況。以下四個因素可以解釋官方的負擔能力比率為何未必可靠。

第一，按金管局住宅按揭統計調查結果，2017年11月的新做按揭平均供款年期是26.7年（320月），較1998年6月首次調查的19.2年（230月）和2008年12月樓價見底時的20.9年（251月）高得多，反映樓價越高，置業者選擇供款年期越長。在樓價越升越高，而假設其他因素保持不變的情況下（包括供款年期），負擔能力肯定飆升；但置業者可以延長供款年期，減少每月的供款負擔，然而，政府在這方面沒有交代。

第二，金管局不斷收緊按揭成數令置業門檻越來越高。金管局住宅按揭統計調查指出新造按揭的平均成數是48.6%，即是現時置業者從銀行取得的按揭貸款佔購買房屋價格（Loan-to-value ratio）是少於五成，在這環境下，沒有良好收入的家庭根本難以跨過這個門檻。但一旦成功上車，由於貸款成數相對少，供款方面反而減少。

第三，本地銀行在衡量申請按揭市民的還款能力時，會先進行壓力測試，即是在按息上加3厘，如果不合格，是不能獲得按揭的。除非申請者增付首期（減少按揭成數），這才可能通過測試。
（節錄，全文將於明日蘋果論壇刊出）