作為普羅大眾投資者，對於房地產投資信託基金（REITs）本來已經不算熟悉，而最近冠君REIT（2778）上市後表現差勁，更使到投資者對於REITs這種產品產生懷疑。相信隨着愈來愈多REITs上市，REITs的息率會進一步提升，最終可能與歐美看齊，息率回報有6至7厘或以上，慢慢會成為食息一族的主要投資工具。
冠君REIT表現差勁，與市場不太了解其派息機制運作有關。其中一個談論點，就是公司安排了一項利率掉期，以致派息能夠維持在一個較高水平。但利率掉期這種複雜的衍生工具，究竟與REITs的派息有何直接關係？我相信並不是所有散戶都能真正明白的。
第2個論點是冠君REIT初期之所以有5厘多息率，是因為大股東放棄初期收息的關係，但這個放棄收息的協議，在不久將來便會屆滿，結果投資了冠君REIT的人士，未來所能收到的利息便沒有保證。

收益率有下降隱憂

根據招股書上的資料，如果以5元股價計算，冠君REIT的收益率會有5.57%；但假若計入大股東放棄分派股息的影響，冠君息率只有2.51%。
兩厘多的回報，絕對不吸引，因為一些較長期的定期存款也有此回報，而且不用冒股價升跌的風險。冠君主要持有中環花旗大廈的物業，中環甲級寫字樓的回報率其實不算太低，問題主要是物業估值較貴。
問題是，持有REITs的投資者，不能把物業直接出售，而REITs本身的市價又未必能與物業價格掛鈎，因此使冠君REIT變得不是那麼吸引。而大股東在未來回復收取股息，可能導致投資冠君REIT有潛在收益率下降的隱憂，亦使到冠君的價格受壓。
麥萃才
浸會大學財務及決策系副教授