上水皇府山
環境清幽 貴族享受

蘋果日報 2010/02/24 00:00


上水皇府山環境清幽,自成一隅,設有標榜貴族式生活享受的大型住客會所,且間隔多元化,更提供區內罕有逾千呎連天台或連平台特色相連大戶,吸納不同需要的客源。
皇府山樓齡僅5年,共有7座樓高18至20層住宅物業,涉764伙,標準單位面積573至1113方呎,主要提供兩房、三房、三房連套房間隔。屋苑不設第4座,第1及2座一律為兩房單位,面積573及633方呎;第3至8座,標準單位面積由652至1113方呎,另提供32個原裝特色單位,分別是最低層1樓連平台單位、極高層連平台單位,以及頂層連天台特色戶,面積1300至2022方呎。另外,第3至8座各標準樓層的住戶,其實亦可自行將相鄰單位打通作自製相連戶。
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天台面積逾900方呎,擺有多組戶外傢俬,住戶閒時可在此與親友茶敍談天。
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6座頂層相連 建築面積1957方呎;另天台921方呎 
客廳佈置大方得體,中間以電視機櫃間開飯廳。
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飯廳牆身建有大型飾櫃。
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露台視野開揚,可遠眺北區公園。
套廁設天窗 沐浴兼觀星
現介紹的6座頂層連天台原裝相連單位,面積1957方呎,原則為三房連套房間隔,睡房分佈在南北兩側,中間為客飯廳,外連露台約104方呎,另有兩間士多房及一間工人套房。戶主買入單位後,將最大的士多房改為第四間睡房,廚房內士多房化身貯物房,間隔更為完備。
戶主斥資接近70萬元為全屋裝身,並度身訂做多組入牆傢俬,如飯廳建有高身連鏡面木製飾櫃,套房則建有玻璃鏡牆及鏡面通頂大衣櫃,拉闊視覺空間,亦可收納大量衣物。套廁設有浴缸及沐浴間,並設有天窗,除援引天然光線入室之外,晚間浸泡泡浴還可望天觀星,相當寫意。
飯廳建有木地台,主要作用是隱藏影音櫃內各組電器的電線,影音櫃設有活動電視機板,背面則是大鏡,住戶可隨意將電視機轉至客廳或飯廳。
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睡房不設窗台,間隔四正好用。
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近大門位置的士多房,變身成第四間睡房。
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套房擺放多組傢俬後,仍留下相當闊落的通道。
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套廁設天窗,援引天然光線。
天台相連戶 叫價1188萬
客廳掛有大型水晶吊燈,佈置大方得體。南面兩間睡房均四正闊落,擺放雙人床、衣櫃及電視機櫃等傢俬後,仍有相當鬆動的活動空間。
單位內置樓梯通往天台,天台面積921方呎,擺有多組戶外傢俬,住戶閒時可與親友在此茶敍談天,或盪鞦韆賞景吹風。單位外望樓景及靈山一帶的村屋群,並遠眺北區公園。美聯物業助理區域經理王子超表示,屋苑現有連天台特色戶二手放盤僅此一間,單位叫價1188萬元,呎價6071元。
記者:歐陽慧琛 攝影:王子俊
模特兒:Janci(StageModels)
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廁所乾淨企理。
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廚房維持交樓標準。
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單位內置樓梯往天台。
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衣櫃及牆身均採用鏡面。
主要資料
地址:上水馬適路38號
座數:7座
住宅樓層:18至20層
每層伙數:3至8伙
單位數目:764個
建築面積:573至1113方呎;相連1300至2022方呎
實用率:77至79%(不計窗台)
間隔:2至5房
落成:2005年
發展商:新地
管理公司:君御物業管理
管理月費:每方呎2.02元
設施:會所及停車場
校網:小學80網;中學北區
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間隔:4房(1套)2廳;另露台、貯物房及工人套房
叫價:1188萬元
呎價:6071元
備註:相連戶暫未有放租個案

資料來源:美聯上水中心分行
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配套設施
會所餐廳嘆英式下午茶
皇府山設有豪華住客會所,會所連庭園佔地近17萬方呎,基本設施如泳池、水療室、蒸氣浴室、按摩浴池、健身室、宴會廳、桌球室、圖書館、小型足球場等,另外,屋苑發展商新地標榜會所可為住戶提供貴族式的生活享受,遂引入創新設施及英式貴族玩意,如設置鐳射飛靶射擊機,並提供劍擊、划艇、馬術及高爾夫球等消閒活動。會所餐廳更有英式下午茶,住戶可使用私家的英國Wedgwood茶具茗茶,細意品嚐香軟糕點。
寵物會所提供美容護理
此外,屋苑設有「PetClubhouse」,為住戶的寵物提供多項貼心服務,除提供草坪供寵物玩樂外,會所內更駐有獸醫,並有專人為寵物提供美容護理服務;住客外遊或出國公幹時,更可委託專人照顧寵物的日常生活需要。
皇府山不設購物商場,居民購買日用品或買餸,最近可步行至鄰近的天平邨街市及商場,或到上水市中心的屋苑商場及石湖墟市政大廈,車程約數分鐘,住戶若選擇徒步前往,則需時約15至20分鐘。
皇府山偏離港鐵上水站,居民須駁車。
同區比較
奕翠園特色戶索820萬
皇府山現時尚餘兩伙頂層連天台特色戶的一手單位,分佈在第5座及8座,面積俱為1500餘方呎,發展商意向價為1100萬元或以上。
除一手貨尾外,鍾情特色單位的買家,亦可考慮皇府山的連平台花園的單位,惟這類特色戶暫時僅得一個位於第5座的二手放盤,叫價1300萬元。
美聯物業助理區域經理王子超表示,上水區屋苑主攻中小型單位,少有逾千呎戶供應,除皇府山外,同區奕翠園亦有提供,但奕翠園現有30個放盤中,暫只有一伙複式戶放盤。該單位為9座高層F室,面積1652方呎,三房間隔,叫價820萬元,呎價4964元。
奕翠園樓齡約14年,規模較細,由8幢樓高10層住宅物業組成,共提供548個單位,分層戶面積986至1660方呎,複式單位面積1646及1652方呎。
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奕翠園樓齡14年,規模較細。
市況分析
放盤百伙入場呎價3665
美聯物業助理區域經理王子超表示,本月截至11日,皇府山暫錄得一宗成交,單位為8座中層D室,面積660方呎,以268萬元易手,呎價4061元。屋苑上月共錄得6宗成交,平均呎價4274元。王子超指出,屋苑以用家主導,貼市價放盤不多,加上本月因農曆新年的關係,不少業主經已外遊,而需要暫時封盤,部份準買家亦因外遊及忙於辦年貨,而暫時擱置入市計劃,致令近期區內整體睇樓量出現顯著下跌,成交放緩。
王子超表示,皇府山現約有100個放盤,兩房戶叫價最平210萬元,面積573方呎,呎價僅3665元,惟單位是連租約放售,暫不可讓準買家睇樓,未必合乎一般用家要求。目前,交吉放盤以2座低層E室叫價最平,單位面積573方呎,望學校,景觀稍遜,開價220萬元,呎價3839元。
租賃方面,皇府山向來放租盤源不多,故租務交投亦較稀疏。王子超表示,屋苑本月暫未聞成交。
成交單位個案表
8座中層D室 660方呎 成交價萬:268萬元 呎價:4061元
成交月份/備註:2月/園池樓景 租值/回報:0.80萬元/3.6厘

6座最低層相連1673方呎 成交價萬:800萬元 呎價:4782元
成交月份/備註:1月/園池景 租值/回報:無參考

3座中層A室803方呎 成交價萬:332萬元 呎價:4134元
成交月份/備註:1月/望村屋 租值/回報:1.00萬元/3.6厘

2座高層B室633方呎 成交價萬:260萬元 呎價:4107元
成交月份/備註:1月/望村屋 租值/回報:0.75萬元/3.5厘

7座低層F室801方呎 成交價萬:320萬元 呎價:3995元
成交月份/備註:1月/山景 租值/回報:1.00萬元/3.8厘
放盤單位叫價表
8座低層B室1011方呎 叫價:478萬元 呎價:4728元
備註:遠景 租值/回報:1.45萬元/3.6厘

6座高層C室952方呎 叫價:420萬元 呎價:4412元
備註:園池樓景 租值/回報:1.20萬元/3.4厘

7座中層E室801方呎 叫價:345萬元 呎價:4307元
備註:山景 租值/回報:1.00萬元/3.5厘

2座中層H室573方呎 叫價:220萬元 呎價:3839元
備註:村屋景 租值/回報:0.70萬元/3.8厘

1座低層E室573方呎 叫價:210萬元 呎價:3665元
備註:望學校 租值/回報:0.70萬元/4.0厘