隨着第四波疫情持續蔓延，社交距離措施再度收緊，難免拖慢新盤推售步伐，不過，深水埗單幢新盤「弦雅」仍趕及年底前登場，或成為本年度最後開售的新盤項目。

回首今年，疫情肆虐導致經濟衰退，本港失業率在第二季度起急速攀升，房地產市場難免受壓。封關令旅客卻步，酒店空空如也，加上社交距離措施，港人留家避疫，商場及食肆一度人流稀疏，商戶叫苦連天。寫字樓市場需求亦因全球經濟前景不明大幅減少，在空置率持續上升的情況下，寫字樓租金繼續低走，中環地區尤甚，各行各業受疫情打擊，唯獨樓市應淡不淡，表現遠勝其它板塊。

本港房地產市場多年來身經百戰，回想1998年亞洲金融風暴後，經濟陷於衰退，樓市一瀉千里，年內樓價大跌三成半。「沙士」期間，樓市繼續尋底。「雷曼」爆煲後，2008年第四季樓價急瀉一成半 ，為何今次疫情樓市能獨善其身？

政府去年底放寬1,000萬元或以下已落成單位的按揭成數，刺激剛性需求。今年「剛需盤」銷售成績斐然，由天水圍的「Wetland Seasons Park」到大圍站新盤票王「柏傲莊」，在短時間內樓盤沽清，可見港人無懼疫情，踴躍「上車」。相信未來一兩年新盤供應量仍未可滿足剛性需求，「剛需盤」應會繼續受捧。

在過去樓市低潮，業主劈價累見不鮮，但今年疫情嚴重，全球經濟滑坡，但卻未見業主大規模劈價求讓，我想以下為主要原因。因應疫情，全球政府放水救市導致利息低企，實質按揭息率少於兩厘，比租金回報率低，業主的持貨能力自然強。雖然全球經濟受疫情困擾，金融市場表現卻較預期理想，恒指雖曾三月跌破23,000點，之後已收復大部份失地，目前較年初高位相距少於一成，科技股表現尤其標青，令不少投資者大賺，道指更曾突破30,000點，過去不少業主因金融市場波動損失慘重，因而減持物業填氹，以上情況在今次疫情較少出現。

還有過去多年，政府為樓市降溫不斷推出辣招，投機炒家已基本絕跡於市場，投資者亦大幅減少，以往在亞洲金融風暴發生後，炒家和投資者被迫沽貨離場的情景已不復見。沒有業主急讓，縱然失業率持續上升，樓市還是相對平穩。

展望明年，剛需仍然強勁，雖然政府稱已覓得十年公屋發展所需用地，但發展需時，短期將不會改變買家的置業需求。預期一手市場焦點將聚焦於啟德，多個大型地產商磨拳擦掌，計劃在啟德新區發售新盤，相信樓市仍然熱鬧。隨着新冠疫苗全球陸續推出，明年香港可望重新開關。若國內買家重臨，或對豪宅市場帶點刺激。

供應方面，因政府在過去將更多土地預留作興建公營房屋用途，私樓供應中線趨降，有利穩定樓價。不過移民潮再現，二手市場或多了一些供應。綜合而言，好壞因素皆有，若無「黑天鵝」出現，相信樓價仍維持窄幅上落。

星展銀行 (香港) 香港房地產業分析師丘卓文

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