今期樓行 | 疫市逃生門 近2萬伙鬆綁貨明年解封
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過去新盤額外印花稅(SSD)鬆綁貨一夠3年即沽,創下不少賺錢神話,但於世紀疫症下,鬆綁盤獲利水位急降,業主賣樓賺價由去年最好景時的高達60%,近期部份個案賺幅竟「大縮水」至不足一成,甚至蝕讓收場。明年多達1.8萬伙半新樓踏入鬆綁期,將軍澳日出康城成供應重鎮,有近4,000伙。近年樓價升幅緩慢,過去3年升幅不足一成,意味該批鬆綁盤轉售變得無肉食。不過,學者料除非疫情再惡化,否則明年經濟有望復蘇,樓價反彈,或成為鬆綁盤的逃生門。
近期半新樓頻錄蝕讓,本報統計,明年半新樓「刑滿」盤排山倒海,多達38個樓盤,提供近1.85萬伙,相當於1.5個太古城。當中將軍澳日出康城解封數量最可觀,單計LP6及Malibu兩盤已佔3,992伙。隨着鬆綁潮殺到,日出康城有半新樓業主明賺暗蝕鬆人。晉海一個3房單位,業主2017年10月以1,089.5萬元購買入一手樓花,上月以1,120萬元賣出,3年升值僅2.8%,扣除其他使費後,料倒蝕逾20萬元離場,可見鬆綁盤賺錢能力已大不如前。
Malibu今年3月解封前夕,已有業主急不及待,尚未SSD鬆綁已經推出單位放售。香港置業分區董事劉浩勤認為,目前12個未滿SSD放售的SSD單位,平均呎價都高達1.9萬元,比起同區其他二手放盤高出一截,如緻藍天平均呎價僅約1.3萬元,甚至新盤貨尾如Sea To Sky等才1.7萬至1.8萬元,因此叫價其實並不算便宜。情況就如「扑傻瓜」,有買家願意高價買入單位,業主便順其自然成交。
目前市場上12個未鬆綁放盤,其中一個為2A座高層A室,實用面積660方呎,三房一廁間隔。劉浩勤指業主並不急於放售,屬於投資客,只是單位既沒有特別用途,又不想放租,遂開高價放盤,姜太公釣魚,市場叫價1,200萬元,呎價都達18,182元,並要由買家承擔額外印花稅,即樓價10%,實則買家需要付出1,320萬元,呎價為2萬元。而業主為2018年3月買入單位,當時買入價為945.7萬元,即如果可以成交,業主賬面即賺254.3萬元,幅度都有26.8%,就算扣除非首次置業印花稅及代理佣金等,業主持貨不足3年都淨賺約100萬元。
目前市場上12個未鬆綁放盤,其中一個為2A座高層A室,實用面積660方呎,三房一廁間隔。
劉浩勤指業主並不急於放售,市場叫價1,200萬元,呎價都達18,182元,並要由買家承擔額外印花稅,即樓價10%,實則買家需要付出1,320萬元,呎價為2萬元。
劉浩勤補充,雖然今年疫情肆虐,然而對二手樓市幾乎沒有影響,年內最旺市道的一個月,將軍澳區二手成交宗數多達330多宗,12月至16日止都已經130多宗,預計全月都有約270宗,反映疫情實質影響有限。不過劉浩勤都指,雖然樓市普遍向好,但自然都有業主看淡樓市,或想要移民外國,因此急於離場,令有個別Malibu未鬆綁戶造價特別低。
香港置業分區董事劉浩勤認為,目前12個未滿SSD放售的SSD單位,叫價其實並不算便宜。情況就如「扑傻瓜」,有買家願意高價買入單位,業主便順其自然成交。
除了日出康城,大埔白石角雲滙1、2期,以及嘉熙及海日灣,合共逾3,200伙也於明年下半年「刑滿」。區內代理表示,雲滙已有小量單位放盤,包括3座中層A3室一伙實用面積381方呎1房戶,現以798萬元連租約放售,買家不能睇樓,呎價20,945元。業主去年3月向新地(016)透過招標斥約716萬元購入,叫價不包樓價10%SSD,若以叫價賣出,賬面料賺82萬元,賺幅一成。
值得留意的是,解封盤主要集中下半年,佔約24個,當中不乏話題盤,包括獲中聯辦豪鄭2.4億元掃20伙的觀塘凱滙、屯門「龍床盤」菁雋、鐵路沿線元朗朗城滙、大量單位取消交易的深井青龍頭逸璟‧龍灣,以及兩年前開價貴絕大圍上車盤的珀玥等。上半年解封盤則有14個,包括北角柏蔚山、馬鞍山雲海、旺角尚璽及九肚山澐瀚等。明年經濟仍存在不明朗因素,若疫情仍未受控,急套現業主捱過3年SSD期後,有機會一鬆綁即會沽貨。
香港中文大學經濟系副教授莊太量認為,雖然明年會有逾萬伙新盤SSD鬆綁,但相信影響不會很大,因為鬆綁後業主未必要賣樓,況且在多項樓市辣招下,物業一買一賣成本很大,不會出現鬆綁盤沽貨潮。再者,疫苗已問世,疫情將得到緩和,而本港經濟已出現反彈,第三季GDP已高於第二季,全球多個國家包括中國及美國等,經濟同樣得到改善,明年全球經濟將出現強勁反彈,在這些因素下,明年樓市會好過今年。除了經濟改善,大批打算今年結婚的市民,都因為疫情的影響而推延婚期,這批準新人或將於明年補結婚,將成為樓市的一大動力,如經濟反彈失業率便下降,明年樓價將顯著升彈,升幅可能會有10%至15%。
香港中文大學經濟系副教授莊太量認為,雖然明年會有逾萬伙新盤SSD鬆綁,但相信影響不會很大,在多項樓市辣招下,物業一買一賣成本很大,不會出現鬆綁盤沽貨潮。
中大會計學院高級講師李兆波則指,近年樓價升幅放緩,過去3年升幅不足一成,對這班SSD鬆綁一族而言確是「無肉食」,若計其他買賣雜費,甚至可能蝕讓。他的結論是,「樓市唔升,升得唔夠顯著,個業主其實好慘。」賣樓無肉食,李預計明年樓市氣氛好轉下,會有一些不急於套現的投資者將物業轉租。
中大會計學院高級講師李兆波則指,近年樓價升幅放緩,過去3年升幅不足一成,對這班SSD鬆綁一族而言確是「無肉食」,若計其他買賣雜費,甚至可能蝕讓。
在深圳中大任教的他亦特別提到,自從本港疫情爆發封關後,一直支撐本地租務市場的內地學生,已絕迹本港樓市,香港與內地恢復通關時間越長,對租務市場影響越大。再加上一批鬆綁盤料轉租,租金是有壓力,樓市升勢或因此受阻。
李兆波又指,目前港樓投資不高,中原城市領先指數現於170點高位徘徊,「我計過應該(由CCL最高位)190點跌三成(即約130點),等於九七後的通賬價格,咁就好抵,但唔會跌三成,現時跌一成都冇」。他與莊太量的睇法一致,疫情有望明年受控,農曆新年前失業率仍會偏高,但隨着下半年經濟會慢慢復蘇,令樓價重拾升軌,樓價上下波幅約5%。對於賣樓移民潮,李指香港人很醒目,不是走投無路也不會賣樓,「想移民都睇定啲先」,可能會有所謂的「跳樓貨」,但不會是大趨勢。
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