【新制益中資？】中環商地王招標 公務員主宰評審 棄價高者得最大原則
蘋果日報 2020/06/26 17:00
【新增影片】本港經濟情況欠佳，政府仍在逆市下推中環海濱重磅商業地王。發展局今日公佈來季賣地計劃，其中位於中環郵政總局對出的中環新海濱3號地皮即將推出，會採用「雙信封」方式招標，同時考慮設計方案同出價，即是地皮未必以過往「價高者得」的標準招標。
是次中環商地王招標標準被外界質疑欠透明度及公平，發展局長黃偉綸表示，地皮招標結果將由公務員組成評審委員會，並且會諮詢外部專家意見，綜合各方意見後作決定，政府亦會公開該批專家的身份。但開標後是否公佈相關設計方案，則仍然要與各發展商商討，畢竟涉及知識產權，要視乎參與者是否願意公開。
黃指出，目前招標程序並不會提早公佈底價，因為招標當日早上才決定底價，因此定價一定貼市，但是否與投標商標價有落差導致流標，就相當難保證。不過黃偉綸強調，若然投標價未觸及底價，地段絕對不會輕易成交。
黃偉綸補充，雖然近期環球政治經濟前景不穩，商業用地租金有下跌趨勢。但政府還是賣地首要不只考慮土地買賣回報，亦會考慮對本港經濟前景影響，包括促進就業等等。加上雖然不少甲廈租金有下跌趨勢，空置率提高，但租金相比紐約及倫敦仍然高五至七成。
資料顯示，中環海濱商業地地盤面積51.6萬方呎，預計提供161萬方呎樓面，主力商業及零售用，亦要提供休憩設施。
對於下半年賣地計劃，美聯林子彬認為近年多了不少商業地流標，但主要視乎地段決定，發展商多考慮投資回報期。諸如近年主要流標商業地多在啟德，主要則因為投訴回報期較長。而中環商業地位處本港商業中心，加上鄰近維多利亞港，海景優質，更暫時為中環區唯一一幅海濱用地，相信大部分收租業務為主的發展商都有興趣。雖然有高度限制，預計應該主要作商場用途，而非辦公室用途，但以該區呎租計，多為每方呎100元以上，投資回報吸引。至於地價方面，由於投資回報期長，加上目前環球政治前景不穩，風險相對比較大，出價一定會較保守，至於會否流標，則要視乎港府會否因應市場環境調整底價。
萊坊執行董事林浩文表示，估計只有4至7個發展商或財團入標中環海濱商業地，除本地大型發展商外，料大型中資都會積極參與，部份會以合組財團型式入標，或中標後引入策略性投資者。雖然現時不是出售大型商業地皮的好時機，但如成功出售，可增加市場信心。估計以「雙信封」形式招標的流標機會較低。
林浩文認為，採用雙信封形式招標，所以未必一定是價高者得。這招標形式是可行的，但設計及技術標書需要公開透明，政府最好解釋中標的項目規劃及發展內容及中標原因，以釋除市場疑慮。估計在這招標形式下，樓面地價約25,000元至28,000元，即總地價404億至452億元，總投資約600至650億元。長期租金回報率約3%至4%，資金回收期約25至30年。
另外，政府來季亦會推東涌東商業地，為該區首幅商業地，地盤面積約13.28萬方呎。
近年由於中美貿易戰加上本地政治局勢不穩等因素，經濟前景轉差，加上近年適逢武漢肺炎，失業率亦專趨向上，因此有不少政府商業地推出後流標，反映市場對投資商業前景仍然有顧慮。
自18年掀起中美貿易戰導致年底樓市大跌，啟德4C區5號商業地流標；去年6月本港爆發反修例運動，原本以111億元中標啟德4C區4號地的高銀集團，亦迅速撻定離場，其後該地段再度推出仍然撻定收場。之後反修例運動持續，雖然錄得西九高鐵商業地王以422億元售出，但接踵而來的武漢肺炎，都加深市場對前景憂慮，上月截標的啟德2A區4、5B及10號商業地都以流標收場。
2017年時港府曾經推出中環美利道商業用地，由恒地以逾232億元投得地段，每呎樓面地價已經要逾5萬元，呎價貴絕全港商業地。與之相比，將推出的中環海濱用地估值呎價普遍約為2.5萬至3萬元，相差最多近50%。若然以當年市況推出，相信中環海濱商業地地價只高不低，就算以呎價5萬元計，總地價都要超過800億元。相信政府要逆市強推地段，料為考慮到年內因疫情，導致庫房開支大增有關。
住宅方面，政府來季只會推2幅住宅地，分別位於西貢蠔涌及大埔滘，涉及只有160伙；另外，港鐵將軍澳日出康城最後一幅住宅地、第13期項目將來季招標，提供2,550伙，即住宅供應共2,700伙。
年內第二季政府官地只提供160伙，黃偉綸指港府每季賣地，都是計算不同土地來源，因此應季港鐵項目加上官地實際上達2,710伙，單位數目絕對不少，而且從賣地表中可以得見，政府官地主要集中於下半年推出，因此相信年初預算政府官地加上港鐵項目，有信心能達到9,000伙建屋目標。但其餘預計約4,000伙目標，則為私人市場重建項目，非常視乎市場情況。
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中環海濱商地王來季登場
發展局長黃偉綸