香港的房地產投資信託基金（REITs）發展，正處於剛剛起步階段，資產質素也不算太高，而REITs的息率回報約5至6厘，相對於發展較為成熟市場如美國及澳洲的7至8厘為低。因此，香港的REITs息率應還有很大上升空間。
香港的REITs回報率若要升至美國或澳洲的水平，可以是市場多了競爭，一些新上市REITs為了吸引投資者而把息率提高，又或者是把股價向下調，令到實際息率提升。相信愈來愈多REITs會在香港上市，市場供應多了，選擇多了，REITs的息率便有望提升至與美澳等看齊。

物業不同回報有別

那麼，究竟不同種類的REITs，回報又如何？如果我們把REITs的息率作一比較，以派息除以股價計算，暫時不考慮REITs股價上升的利潤，那麼還有些東西是可以參考的。
筆者參考了一份報告，內裏有截至2004年9月各種REITs的息率比較（資料來自美國REITs的統計），每種REITs都有其最高75%及最低25%的息率及REITs息率的中位數。
根據報告，絕大部份REITs的息率都在5厘至6厘之間。以住宅物業REITs為例，中位息率近6厘，而平均由4.5厘至6.5厘不等；寫字樓物業REITs的中位息率在6厘以上，平均由4厘至6.5厘不等；工貿物業中位息率只有4厘左右，平均在3.5厘至6厘左右；零售物業REITs中位數為4.5厘，平均4.5厘至6厘左右。如果以中位數比較，息率由高至低的REITs排名依次為寫字樓、住宅、零售及工貿物業。
如果美國的情況可以引伸至香港市場，那麼是否意味着寫字樓及住宅REITs較好？
麥萃才
浸會大學財務及決策系副教授