【理財救兵】姊弟同心 供滿三房居屋！現各有家室 賣唔賣樓好？（林本利）

蘋果日報 2019/03/30 06:00

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    財務分析個案︰
    田先生 40歲 項目工程師
    田太太 39歲
    兒子 4歲
    財務背景︰
    田先生是一名項目工程師，工作穩定，月入3.5萬元，而太太是家庭主婦，二人育有一名4歲兒子。二人居於天水圍一已供滿居屋三房單位，市值約700萬元（未補地價市值400萬元）。這單位雖然是田先生名下，但包括首期及供款，過去都是跟姐姐共同承擔，只是田先生先結婚，才讓出單位予他們一家三口居住，而姐姐則跟媽媽在市區同住。
    田先生平日生活較慳儉，每月家庭生活開支約1.2萬元，連同家用6,000元，每月儲蓄約1.7萬元，現時手上除了一個居屋物業，還有約40萬元現金，沒有其他投資。
    理財目標︰
    由於田先生在港島區工作，加上兒子快入讀小學，他們一家打算搬出九龍，但是如何處置跟姐姐共同擁有的居屋，成為田先生十分苦惱的事。
    假如不賣掉居屋，田先生根本沒有能力到市區置業，但是姐姐不願賣掉單位，因為就算連同賣樓獲得的資金計算，以姐姐的財政狀況暫時都沒有能力購買另一單位，因她正在為一層內地樓供款，而她亦打算在一兩年內結婚，賣居屋的話她亦需要考慮自置物業。田先生左右為難，想滿足本身家庭需要的同時，亦希望跟姐姐和氣地平分這居屋資產，因此他想請教理財專家，居屋單位在賣與不賣之間的取捨應如何計算，兩姐弟在賣樓後的住屋需要又應如何妥善安排呢？
    撰文︰林本利（經濟學家、活道教育中心創辦人）
    筆者很明白田先生現時的處境，為了解決自己和姐姐的住屋問題，到底應否出售兩姐弟共同承擔的居屋？由於天水圍的居屋，未補地價，不能在市場上出租，而田先生的收入中等和穩定，但因太太並沒有外出工作，故此可選擇的方案不多，這反而較容易找出解決兩姐弟住屋問題的方案。
    首先，由於田先生手上只得40萬元現金，故此若需要在九龍區置業，便必須出售名下居屋，套現約400萬元，所得款項與姐姐平分。田先生分得200萬元後，大約可在九龍區購入500萬元的住宅，付出三成首期即150萬元，餘下350萬元透過按揭證券公司申請七成按揭，每月供款約1.5萬元（分30年）至1.7萬元（分25年），應可以符合銀行的壓力測試。
    若然田先生的姐姐符合「白居二」申請資格，中籤後可以考慮購入這個未補地價的居屋作為結婚之用。若姐姐不購買，她分得200萬元之後亦可像田先生一樣，將筆款項用作置業首期和雜費，在其他地方另覓居所。
    倘若田先生和姐姐決定不將居屋單位出售，便不能套現，沒有足夠資金置業。這個未補地價的居屋，可以考慮給姐姐居住，而姐姐則協助田先生在九龍區租樓居住，每月大約資助田先生5,000元至6,000元。這個做法是否符合房委會條例，田先生和姐姐需要諮詢相關部門意見。
    總括而言，田先生和姐姐手上始終擁有一層市值400萬元的居屋資產，情況遠勝於未上車或者沒有400萬元資產的家庭，故此實在無需為將來住屋需要而擔心。姐弟二人只需要從長計議，必定能夠找到解決住屋問題的合理方案。
    資料整理︰鍾耀恆
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