金管局前總裁任志剛周初坦言，疫情造成環球經濟衰退已屬肯定，令人擔心是供應鏈斷裂及保持社交距離模式，對經濟發展生態及資源分配的深遠影響。他特別提到，全球化可能會倒退，油價下跌、經濟衰退、需求減少，擔心出現通縮情況，屆時就非各國央行「直升機撒錢」可以解決。

很多人都有一個疑問，全球股債、甚至黃金等資產，都在今次疫情下「冚包散」，奈何樓價未見太大回落，這究竟是「磚頭」太硬、抑或是流動性等其他問題。不妨由過往數據看看。

近日地產較多報道有兩類：新盤撻定及租金回落，前者尤其是撻大定比較佔多，而新盤租金跌穿一萬元亦開始增加，由差估署數據，過去半年租金指數回落速度，較樓價指數為快。樓價指數去年5月逆權運動前於396.9點見頂，然後連跌五個月，林鄭十月出招放寬首置客按揭成數，令樓價止跌反彈，最新今年1月份指數報378.2，較去年5月高峰低約4.7%。

至於租金指數，去年8月於200.1水平見頂，然後連跌五個月，至今年1月的185.6，累跌7.2%。

疫情影響將於2、3月甚至上半年充份反映在樓價及租金指數上，下跌趨勢明顯，問題是租金跌幅是持續高於樓價，抑或樓價會急跌，令兩個指數過去十年的差距收窄，關鍵可能就是任總口中的兩個字：通縮。

通縮就是通脹的相反，物價收縮，引伸到人工及股樓等資產價格下跌，手上現金越遲消費便越着數。通縮來臨之時，陪隨而來的是失業率飆升，及經濟衰退。

對上一個通縮周期，發生在98年金融風暴後，香港自98年11月開始步入長達68個月的通縮周期，其間樓價暴瀉超過六成，通街負資產，減薪裁員潮之聲不絕於耳。通縮原因，是香港實行聯繫滙率，被迫跟美元走強。金融風暴後，大部份亞洲貨幣齊齊貶值最少兩成，港紙不能跟貶「被迫貴」，結果是損害港競爭力，觸發全城大減價，樓價、工資、租金、貨品價格統統下跌以維持競爭力。03年沙士後，內地實施自由行政策，經濟重見起色，04年6月香港步出通縮困局，港樓價亦確認了見底訊號，展開十年超級大升浪。

綜合政府統計署過去30年租金、樓價及消費物價（CPI）資料，有幾個現象可以分享一下。上世紀80年代初至90年代初，本港私人住宅租金及樓價指數，差不多以每年雙位數字升幅同步攀升，當時經濟發展蓬勃，人工以至租金每年都有一成漲幅，令通脹也多年處於10%以上。

97年樓價指數首度超越租金指數，但隨住本港步入通縮，樓價於98至03年間，六年間累跌62%，較租金同期的45%跌幅為多。04年至08年本港通脹溫和，租金及樓價升幅相若。但踏入09年，樓價如脫韁野馬，十年間飆升2倍，同期租金升93%，通脹則介乎2至4%。樓價大幅跑贏租金，元凶就是美國因金融海嘯實行量寬放水及超低息政策而造成的。全球包括美國，因應武漢肺炎疫情關係重新啟動量寬、減息放水，日前更以ALL IN式、無限QE買債，這種打嗎啡式吊命措施萬一失效，下一步就將會是負利率。

樓價究竟是略為調整，然後再反彈，關鍵取決於通縮會否出現，以及為期多久。油價大跌，歐美經濟近乎停擺，本港經濟下行的同時，卻要焗跟美元強勢，港紙表面風光，內裏陰乾，某程度重演98年後的劇本。通縮來臨之時，市民不願花錢，「賤物鬥窮人」將掀動骨牌效應，物價以螺旋形下滑，屆時甚麼剛性需求、供應減少，都不是樓價難跌的藉口。

未來半年，樓價指數跌幅估計會超過租金指數，事關租金佔市民入息水平已達到臨界點，由2015年開始，A類單位（面積430呎以下）租金回報率已低於3厘，最新是2.5厘，其中較大型單位，回報只有2厘。當樓價跌幅大於租金跌幅，樓價指數與租金指數的差距收窄，租金回報始能提升至合理範圍，從而吸引投資客回流至物業市場。

股榮
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