【全球樓行●專欄】買泰國樓4大重點防踩地雷（吳美茸）
蘋果日報 2020/07/12 00:00
泰國全球樓行●專欄
港人移民心切，同時亦逐步涉足海外樓盤。筆者曾前往泰國，了解港人心儀海外樓之一泰國的購買新樓程序，當中不乏令人咋舌之處。早前有報道指，約有200多名港人購買泰國樓花，終變爛尾樓，近半億元訂金面臨血本無歸 。
地皮未有批文即開賣
東南亞不乏爛尾樓，其中泰國芭堤雅最經典的是帕山的海濱公寓項目 Waterfront Suites & Residences Pattaya停工4年，曾有20名苦主控告發展商，要求退錢及賠償合共超過1億銖(約2,373萬港元)。
有行內人士曾向筆者透露，大部份發展商開售新盤的策略，是購入一少部份的地皮後，在還未取得環境評估報告（EIA，Environmental Impact Assessment）建設許可批文，隨即在地皮附近圍板及標示項目名稱，並急急推出市面，開價十分進取向本地泰國人或海外開售，在「Cap到」第一筆資金後，才陸續購入所需要的其他地皮，其後取得 EIA，才正式動工，若無法取得EIA則動工無期，項目不斷延期，甚至資金鏈斷裂而爛尾，即使當地老牌發展商仍有項目延期數交樓，故精明的投資者在購買時的第一步，可向發展商索取EIA，以保障自身利益，最保守還是購買現樓，較為安全。
投資者宜抱自住心態
泰國當地人的每月收入大概在5000至6000港元左右，但不乏新盤開價逾百萬港元，發展商在開售時聲稱每月租金達3500至4000港元，甚至有逾7至10厘租金回報及回購，除了在當地經商﹑中產人士或外國人，當地人難以負擔高昂租金及樓價，加上公寓的二手市場向來並不活躍，投資者宜抱自住心態。
若有心投資泰國樓，筆者建議可以上當地大型中介網頁hipflat，搜尋投資項目附近的租金水平﹑現時樓價及過去歷史叫價，可以作為參考，以判定發展商或經紀的可信程度。另外購買泰國人也會居住的區域或樓盤，比較易甩手。
當地人︰寧買連地現樓
海外人士在泰國不可以購買連地的獨立屋，只可以是2樓以上的公寓，以保障當地人權益。其實在東南亞地區，不論是泰國﹑馬來西亞，還是柬埔寨的本地人或原住民，購買房屋偏向選擇連地的「屋仔」，可以住上一家幾口，大部份都有永久業
權，可以世代相傳。不得不提有趣的是，較為年長的當地人習慣住矮屋，對高樓大廈，他們會感到害怕及畏高，當然現在情況已略為改善，若可以選擇，即使住公寓仍會選擇低層。
權，可以世代相傳。不得不提有趣的是，較為年長的當地人習慣住矮屋，對高樓大廈，他們會感到害怕及畏高，當然現在情況已略為改善，若可以選擇，即使住公寓仍會選擇低層。
三大發展商負債比率逾50%
在泰國排名首三位的上市泰國發展商，負債比率由51.7%至71.2%不等。為確保有更多的現金儲備，在投地時，一般不會「一炮過」付款購入地皮，而是取得EIA後陸續開售樓盤，資金回攏後再起樓。
年報資料顯示，以總收入計算，排首位的是Pruksa Real Estate(PSH)﹑其後是Land and House（LH）及Sansiri (SIRI )。
資料顯示，截至2020年3月31日，Pruksa市值約255億（泰銖﹒下同），賣樓收入71.42億，佔總收入逾99.5%，總資產約926億，但總負債卻高達約479億，資產負債比率51.7%，Pruksa 在1993年成立，並在印度及馬爾代夫等開發海外物業項目。
有37年歷史的Land and House，市值約920億，為「三巨頭」之首，但總收入卻不如Pruksa，其中賣樓收入為50.48億，佔總收入逾71%，總資產約1218億，但總負債亦有694億，資產負債比率56.9%。
另一間有32年歷史的發展商Sansiri，市值約152億，賣樓收入為53.83億，佔總收入逾81%%，總資產約有1152億，但總負債達821億，資產負債比率71.2%。
筆者再三建議投資者，若想購買海外樓，最好是到實地考察，值得留意的是投資區域的樓宇空置率，周邊生活配套等，若二手成交少，會否接受自住。
記者︰吳美茸
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