恒隆地產（101）中期盈利增長13倍，股價反而滑落，表現明顯遜於同業，昨跌1.20元或4.3%。
截至去年底上半年，恒隆地產盈利173.51億元，較上年同期增13倍，於扣除投資物業公平值變動及稅項影響後，核心盈利應為55.08億元，增長3.6倍，每股盈利1.33元，每股中期息17仙，增加13.3%。
期內香港租金收入增4.7%，上海增15%，整體租金收入增8.8%，租金對盈利的貢獻增長9.3%。期內售出君臨天下園景單位425個，平均呎價逾1.4萬元，利潤率達71%，貢獻53.39億元，上年同期僅300萬元，這是核心盈利增長的主因，但不穩定。

內地投資漸入收成期

根據新會計政策，在興建中的投資物業按公平值列賬，於中國興建中的物業，已增值73.31億元，上海投資物業增值40.94億元，本港投資物業升值47.34億元。上海物業收租9.5億元，本港物業收租12.69億元，較上海增33%，而物業升值只較上海增15.6%，反映上海物業的升值程度，其他二線城市亦有相當升值，目前共有面積2000萬方呎在施工中，初步已有73.31億元升值，可見近年地價的上升。
恒隆地產於本港的發展，只限於小型計劃，發展以內地的投資物業為主，首個瀋陽項目約117萬方呎商業物業，將於今年中完成，約80%可租面積已獲承租，相信明年開始作出貢獻，按計劃，每年至少有一項目完成，於內地的投資，將逐漸踏入收成期。
於本港有1500個單位待售，面積約140萬方呎，其中君臨天下海景單位約280個，該區樓價越來越高，市場對正在意向招標的柯士甸站上蓋期望甚高，恒隆地產的善價而沽手法，看來可獲較佳利潤，碧海藍天項目亦可作如是觀，此兩項目出售所得資金將用於內地發展，去年底仍有淨現金22億元。
恒隆地產去年底每股資產淨值20.10元，於調整因重估而引起的遞延稅項後，每股資產淨值應為22.66元，昨收26.60元，已有資產溢價，但只是表面數字，相信內地部份物業仍未重估，而且已重估部份較為保守，相信實際價值與股價相若。
由於恒隆地產業績不穩定，看何時開盤售樓而定，因而不宜對下半年業績估計，而中期加派股息13.3%，全年股息可望有相同增幅，預期息率約2.8%，儘管股價走勢疲弱，但亦不宜過份低估，可趁低分段吸納看中線，只候一個開盤售樓機會，相信已可帶來利潤。內地打壓樓市，應與投資物業無關。
齊明