首先,較多的未來供應,意味着較高的未來空置率,以至較小的價格升幅,反之亦然。當然,這個方法沒有計算吸納量,及各區基建或其他政經因素的影響。由06至10年時段來看,就算沒有新供應,本港亦有約1.9%的自然吸納量。
其次,由06年起的供應,看10年為止的樓價表現,可見供應高不利樓價的投資法則,是極之靈驗。「供應:空置率比例」最高地區的樓價,幾乎全部跑輸大市,如嘉湖山莊、新都城;供應比例低的地區則全數跑贏,如禮頓山、太古城。
若預測2012至13年的強弱地區,將軍澳、大埔、屯門會缺乏動力,葵青、荃灣、觀塘則相對安全。當然,整體環境會影響測市的準繩,要投資得利,其他分析也應兼顧。
王震宇
Bricks&Mortar分析員
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