【2D睇●新加坡VS香港】三大原因 港樓企硬辣招都冇用
梁振英香港新加坡辣招星展中原減辣加辣許大偉TDSR陳偉祥
港府自2009年以來,多次以收緊按揭成數、增加交易稅來打壓樓市,但成效不彰;反觀同屬開放型經濟的新加坡,早年面對樓市過熱使出類似招數,自2013年起卻能成功冷卻樓市,近月更開始減辣來提振市場氣氛。綜合獅城專家分析3大原因,本港有龐大中資資金湧入屬關鍵,加上新加坡資金渠道不及香港豐富,並且八成人住組屋,私樓非上車必需品,故此調控樓市成效遠較香港好。
新加坡自2010年起開展逆周期措施,2013年樓價即見頂,截至今年3月底過去3年累跌近11%,故今年初當地調低賣家印花稅,減輕出售物業成本;而香港辣招不斷,樓價升勢卻未見放緩。
星展集團研究部高級副總裁陳偉祥受訪時指出,新加坡成功冷卻樓市,主要是因為2013年時引入供款佔入息比率總限制(TDSR),令到投資者入市意欲、借款能力大幅收緊。不過,本港有類近TDSR準則,為甚麼冷卻樓市程度卻不及獅城?中原地產新加坡總經理許大偉解釋,本港銀行以外其他融資渠道豐富,例如物業二按較為蓬勃、發展商貸款等,均未必審視TDSR,成為灰色地帶,新加坡則非常嚴格,財仔二按、發展商貸款均受政府嚴格監管。
另一方面,陳偉祥指,新加坡、香港兩地冷卻樓市措施相近,但中資參與程度都使樓價走勢不同。香港背靠中國腹地,是中資落腳地首選,很大程度影響本地樓價,新加坡地理上太遠,而雖然有鄰近東盟優勢,但國家眾多,不及中國單一及資金量龐大。
許大偉亦同意香港內地資金遠較新加坡豐富,令香港成為短期投機者的「VIP賭場」,「睇中資投地嘅威力都知」。而新加坡則着重中長期發展,以移民政策為例,新加坡較為嚴謹,即使符合金額要求,尚須由政府決定背景是否適合,「政府唔想要中國富二代,入嚟拎張證就走人,政府想要有實業有技術、以新加坡為家的人。」
最後,香港與新加坡的住房結構有重大分別,新加坡組屋資助性質相當重,入場費便宜,而且市民級別待遇分明,公民(Citizen)可買一手組屋,永久居民(PR)可參與二手組屋市場,亦可以公積金代為供款,上車相對容易,故當地近八成人居住組屋,外地人則不能參與組屋市場。
許大偉認為,由於新加坡人可居於組屋,私樓只作「細屋搬大屋」之用,政府加辣自然立竿見影。相反本港政府對戶籍及房屋資源規管不夠立體,僅以收入為最大原則,例如公屋申請者,收入須相當低微,「所以香港人要結婚,要上車,一定要買私樓。」故此,在殷切需求下,拖累香港減辣成效。
不過,許大偉說,如果港府要改變香港住屋結構,加大資助性房屋住屋比例時,會影響發展商、業主,私樓財富效應會消失,「如果顛覆既有事情,樓市價格一定會受到影響。」
陳偉祥亦提及與不少香港客人見面時,談及兩地樓市政策,均指出新加坡模式較優勝,例如組屋提供不少津貼,令低收入家庭亦住得起;如果香港願意擴大公屋比例,社會紛爭將減少。
陳偉祥預期,今年新加坡私樓樓價將會有1%至2%升幅,若果樓價下跌3%至5%,計及過去3年跌近11%,或會出現負資產個案,屆時政府或會再減辣提振樓市。
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