【理財救兵】無懼國安法置業 一家四口留港博盡 賺最後10年錢 （葉景強）
蘋果日報 2020/07/05 00:00
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林先生 41歲 銀行職員
林太太 40歲 銀行職員
大兒子 7歲
小兒子 5歲
林太太 40歲 銀行職員
大兒子 7歲
小兒子 5歲
財務背景︰
林先生和林太太皆從事銀行業，林先生月入6萬元，至於林太太月入4.5萬元，二人月入合共10.5萬元，另有現金90萬元，以及股票20萬元。二人育有一對兒子，一家四口住在一層未供滿的3房聯名自住物業，市值1,100萬元，剩餘350萬元按揭。
家庭支出每月約5.5萬元，包括1.5萬元物業供款。林生表示，由於兒子都是就讀政府資助的學校，因此在教育開支使費並不算多，扣除生活費用和供樓費用後，每月儲蓄約5萬元。
理財目標︰
夫婦現時的自住物業為聯名物業，林太一方打算「甩名」，再在今年年底買一層細單位收租。夫婦心儀沙田第一城或淘大花園類此的屋苑，預算為500萬元的兩房單位。林生指這些屋苑的特色是交通便利、區內設施齊備，相信日後更容易找到租客。
被問到《國安法》下，會否影響買樓入市的計劃，林生指，「對我嚟講影響唔會好大，好多國家都用唔同形式放錢出嚟救市，所以呢方面唔太擔心。」他認為買磚頭十分保值，亦視為一個很好的儲錢方法，有信心樓市不會短時間大起大跌。
由於林太和兒子們都持有加拿大籍，林生打算10年後以配偶身份，移民加拿大，因此趁這段期間與太太一起繼續留港工作，儲錢準備退休彈藥。他希望兒子接受外國教育，因香港教育制度令學生太大壓力，他期望兒子在加拿大讀書畢業後，可在當地落地生根。
林生想請教理財專家，聯名物業「甩名」後再另買細單位收租，這個方案是否可行？長遠目標方面，全家回流加拿大，又應該要預算多少才能在那邊過悠閒生活？
理財專家：葉景強（香港公開大學校外顧問）
按現時政府法例，業主再買樓要付15%從價印花稅，因此林太通過近親轉讓，可將業權出售予丈夫，就能夠恢復自己首置客的身份。除此之外，在近親轉讓過程中，更可加按這層自住物業，以協助購買另一層物業。由於新物業將會用於投資，因此最高按揭成數只有五成，以該物業市值1,100萬元計，最盡可借550萬元，而林生的自住物業剩餘350萬元按揭，即可套現約200萬元。
若夫婦有意於年底購入新物業，加按套現了200萬現金後，連現時手持90萬元現金，再加這半年間儲蓄可達約33萬元，手上持有約300多萬元現金，足以買入一層500萬元至600萬元的二手樓，若擔心買樓後現金流不足，那就不要買到600萬元，預550萬元比較好些。預料林太這層收租樓每月供款約1.2萬元，收租收入預期每月1.4萬元，換言之，新物業收租後，足以自給自足。
《國安法》下，有人擔心樓市會大跌，還應該入市嗎？King Sir認為，樓價大跌的機會很微，尤其在疫症下，多個國家放水救市，市場充斥大量資金。疫情下香港股樓都沒有大跌，正正反映資金不斷湧入。當市場資金無限量多，而投資渠道有限，資產價格就易升難跌。
林生林太有意10年後與一對兒子回流加拿大，若想在當地買樓，我建議林生可以到時候保留香港的出租樓，賣掉自住樓。10年後，自住物業估計升值至約1,500萬元，扣減約280萬元剩餘按揭，賣掉可套現約1,200萬元，加上這段期間的儲蓄連回報預期約有800萬元。這2,000萬元順帶還清林太出租樓約220萬元按揭。手持約1,700萬元到加拿大，買一層約100萬元加幣（約570萬港元）的物業，在當地輕鬆過生活不成問題。