最近星巴克關閉澳洲大部份分店，令業界感錯愕。這顯示財雄勢大的跨國公司，原來都敵不過當地以精緻形式運作的小咖啡店。過往該等公司以經濟規模及國際聲譽的優勢，在全球各地有不俗利潤，今次滑鐵盧，對港資企業或地產界於國內的發展，帶來一個重要啓示。
自80年代末，不少港商開始湧往國內掘金，其中地產界也差不多於同期在國內開展業務，自此各大小地產發展商，不斷在各大城巿圈地。這麼多年來，落成的物業不少，但成功為他們帶來巨額利潤的項目，似乎不多。當中更有發展商在北京的商場發展項目，曾傳出出租率不符理想等尷尬局面。

港發展商優勢續減

至今，香港大型發展商如長實（001）、新地（016）及恒地（012）等，主要收入來源仍以香港為主。早年香港地產商到國內發展住宅項目，似乎有一定優勢，事關財力足，加上發展經驗豐富，但隨着國內經濟發展，國內以住宅項目為主的發展商，建成物業質素越來越高，港資地產商競爭優勢開始減褪，部份發展商面對形勢改變，開始轉移發展方向，例如新地在上海發展地標性商廈物業，恒隆地產（101）等發展商則在各地發展商場持有作收租。
對香港發展商而言，賣樓收益佔收入來源比重向來較高，在國內發展商廈及商場物業，都是以收租為目的，中短期而言，租金收入暫不會大幅提高其在港母公司的利潤，因此過早放棄香港巿場，未必有好處。不過現時國內發展商也開始有專門發展商廈項目，港資發展商也未必可在這範疇中獨佔鰲頭。
至於港資背景的地產代理，早於90年代初開始於國內開分行，經過多年發展，個別公司規模已十分龐大，但將其佣金收入與本港業務相比，仍大幅落後，若將其兩地純利相比，國內業務變成雞肋，究其原因，是國內稅務重及政策風險高。去年中，深圳代理是近十多年來最風光的一段時間，但旺巿不足一年，當地樓巿又立即進入深度調整，未來一至兩年內，當地代理業難有復蘇迹象。

國內代理日益進步

地產代理界遇到的問題，可能比發展商更大，原因是代理業人手密集，加上技術水平及資金需求較低，故港資的地產代理行於全國各地遇到的本土對手，數目相當之多，為了壓倒當地的對手，有港資地產代理行以先奪得巿場，然後再取利潤的策略，尋求突破，這樣不斷投入資源於各省巿開設分行的策略，導致邊際利潤降低。
無論是發展商或地產代理界，都可以看到星巴克的劃一產品質素，在高度發展的地區已經全無優勢，那麼港資同業怎樣面對日益進步的國內對手，相信這才是他們能否持續發展的最主要因素。

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