北角上車盤 238萬有交易
富利來大廈海景有限期
蘋果日報 2011/05/17 06:00
《富利來大廈》
窗戶外望地盤海景，暫時仍可欣賞煙花。
樓齡29年的小型物業富利來大廈，由3座物業組成，因為位處內街京華道，一般人較少留意，但環境頗清靜，距離港鐵炮台山站只有兩三分鐘步程，有極強賣點。物業昔日享有全海視野，惟前方興建酒店後，大部份單位海景已變成酒店景，不過，仍可以望少海景，但酒店旁1幅由恒地持有的地皮，已獲批2幢28層高住宅，另加4層基座，富利來大廈僅有的少海景致會有頗大變數。由於海景有限期，富利來大廈的樓價顯得特別低水。
物業每層只有4伙，1和2室314方呎，3和4室333方呎。由於單位全部不設窗台，地方較為見使。單位雖然可以間成兩房戶，但餘下的客飯廳較細，因此，不少業主選擇只間一房，甚至拆牆變開放式。
由於單位供應不多，放盤亦甚少，現時僅3個放盤，最平叫價是今次介紹的A座極高層2室，面積314方呎，叫價238萬元，呎價僅7580元。單位目前仍可遠眺維港煙花海景，但日後前方地皮建樓後，海景視野將會縮窄。另外，業主已將單位改為開放式，買家如果需要房間，就要自行間房。
由於單位供應不多，放盤亦甚少，現時僅3個放盤，最平叫價是今次介紹的A座極高層2室，面積314方呎，叫價238萬元，呎價僅7580元。單位目前仍可遠眺維港煙花海景，但日後前方地皮建樓後，海景視野將會縮窄。另外，業主已將單位改為開放式，買家如果需要房間，就要自行間房。
世紀21日昇分行經理李嘉華稱，另外兩個放盤，交吉及連租約各佔一個，其中交吉戶314方呎，叫價240萬元，雖望見海，但層數較介紹單位低，酒店景較海景多。而另一個連租約放盤，正望住宅地盤，海景變數更大，面積333方呎，叫價258萬元。至於成交方面，5月暫未有成交，4月僅錄得的1宗交易，呎價7962元。頗多成交的3月份，有5宗，平均呎價7300元。
記者:陳阮素 攝影:謝榮耀
模特兒:Easter（StageModels）
記者:陳阮素 攝影:謝榮耀
模特兒:Easter（StageModels）
間隔：開放式
實用率：72%
呎價：售7580元；租28元
資料來源：世紀21日昇和富分行
《置業計數》
印花稅：3.57萬元
首期（七成按揭）：71.4萬元
每月還款：6284元（P減3.1，實際按息2.15厘，還款期30年）
租值：8800元
回報率：4.4厘
實用率：72%
呎價：售7580元；租28元
資料來源：世紀21日昇和富分行
《置業計數》
印花稅：3.57萬元
首期（七成按揭）：71.4萬元
每月還款：6284元（P減3.1，實際按息2.15厘，還款期30年）
租值：8800元
回報率：4.4厘
還款期：30年
實際按息2.15厘：6284
實際按息2.4厘（假設P加四分一）：6496
實際按息3.15厘（假設P加一）：7159
還款期：20年
實際按息2.15厘：8547
實際按息2.4厘（假設P加四分一）：8747
實際按息3.15厘（假設P加一）：9365
實際按息2.15厘：6284
實際按息2.4厘（假設P加四分一）：6496
實際按息3.15厘（假設P加一）：7159
還款期：20年
實際按息2.15厘：8547
實際按息2.4厘（假設P加四分一）：8747
實際按息3.15厘（假設P加一）：9365
地址：北角京華道9至27號
座數：3座
住宅樓層：22層（實際20層）
每層伙數：4伙
單位總數：240個
建築面積：314至333方呎
實用率：71至72%
間隔：1房
落成：1982年
管理公司：威格斯物業管理
管理月費：每呎1.6元
設施：商場
校網：小學14網；中學東區
座數：3座
住宅樓層：22層（實際20層）
每層伙數：4伙
單位總數：240個
建築面積：314至333方呎
實用率：71至72%
間隔：1房
落成：1982年
管理公司：威格斯物業管理
管理月費：每呎1.6元
設施：商場
校網：小學14網；中學東區
◆鄰近港鐵炮台山站
◆單位改為開放式，地方較見使
◆單位改為開放式，地方較見使
◆物業交投疏落
◆介紹單位需自行間房
◆介紹單位需自行間房
毗鄰海旁大型屋苑和富中心的小型物業明暉大廈，位於和富道，只有兩座物業，距離港鐵北角站較近，約數分鐘步程。介紹的單位，是數個放盤中，唯一少海景戶，叫價300萬元有找。
物業樓齡28年，每層4伙，2及3室面積325方呎，1及4室面積339方呎，22樓以下原裝間隔一房，最高兩層1及4室間隔兩房，2及3室則為面積240方呎連平台戶，內櫳為開放式間隔。目前放盤少於10個，交吉及連租約各佔一半，平均叫價每方呎約8000元，但大部份都望樓景。
今次介紹的A座中層4室，前臨現正進行外牆維修的和富中心，側望少海，但大廳有西斜，兼會聽見少許車聲。單位339方呎，叫價298萬元，呎價8791元。由於單位只間一房，所以客飯廳地方尚算充裕，內櫳新淨，附連小量家具。戶主利用睡房窗台建入牆衣櫃，以便騰空地方放4呎床。
物業現時一個325方呎連租約放盤，以及一個339方呎交吉戶，同樣叫價250萬元，屬最平叫價。最新一宗成交追溯至4月，呎價7800餘元。
物業樓齡28年，每層4伙，2及3室面積325方呎，1及4室面積339方呎，22樓以下原裝間隔一房，最高兩層1及4室間隔兩房，2及3室則為面積240方呎連平台戶，內櫳為開放式間隔。目前放盤少於10個，交吉及連租約各佔一半，平均叫價每方呎約8000元，但大部份都望樓景。
今次介紹的A座中層4室，前臨現正進行外牆維修的和富中心，側望少海，但大廳有西斜，兼會聽見少許車聲。單位339方呎，叫價298萬元，呎價8791元。由於單位只間一房，所以客飯廳地方尚算充裕，內櫳新淨，附連小量家具。戶主利用睡房窗台建入牆衣櫃，以便騰空地方放4呎床。
物業現時一個325方呎連租約放盤，以及一個339方呎交吉戶，同樣叫價250萬元，屬最平叫價。最新一宗成交追溯至4月，呎價7800餘元。
間隔：1房2廳
實用率：70%
呎價：售8791元；租28.9元
資料來源：世紀21日昇和富分行
《置業計數》
印花稅：4.47萬元
首期（七成按揭）：89.4萬元
每月還款：7868元（P減3.1，實際按息2.15厘，還款期30年）
租值：9800元
回報率：3.9厘
實用率：70%
呎價：售8791元；租28.9元
資料來源：世紀21日昇和富分行
《置業計數》
印花稅：4.47萬元
首期（七成按揭）：89.4萬元
每月還款：7868元（P減3.1，實際按息2.15厘，還款期30年）
租值：9800元
回報率：3.9厘
還款期：30年
實際按息2.15厘：7868
實際按息2.4厘（假設P加四分一）：8134
實際按息3.15厘（假設P加一）：8964
還款期：20年
實際按息2.15厘：10702
實際按息2.4厘（假設P加四分一）：10952
實際按息3.15厘（假設P加一）：11726
實際按息2.15厘：7868
實際按息2.4厘（假設P加四分一）：8134
實際按息3.15厘（假設P加一）：8964
還款期：20年
實際按息2.15厘：10702
實際按息2.4厘（假設P加四分一）：10952
實際按息3.15厘（假設P加一）：11726
地址：北角和富道20至36號
座數：2座
住宅樓層：24層（實際23層）
每層伙數：4伙
單位總數：184個
建築面積：240至339方呎
實用率：70至74%
間隔：開放式至2房
落成：1983年
發展商：恒地
管理公司：恒益
管理月費：每呎約1.7元
設施：商場
校網：小學14網；中學東區
座數：2座
住宅樓層：24層（實際23層）
每層伙數：4伙
單位總數：184個
建築面積：240至339方呎
實用率：70至74%
間隔：開放式至2房
落成：1983年
發展商：恒地
管理公司：恒益
管理月費：每呎約1.7元
設施：商場
校網：小學14網；中學東區
◆鄰近港鐵北角站
◆介紹單位側望少海
◆介紹單位側望少海
◆睡房有窗台
◆介紹單位正望樓景
◆介紹單位正望樓景
租盤罕有 回報4厘
富利來大廈和明暉大廈配套不多，但搵食消費方便，鄰近有港鐵、巴士等交通工具，令區內小型物業租金回報不俗。
富利來大廈和明暉大廈約70%業主自住，餘下30%放租，平均回報率達4厘。但租盤不多，兩個物業合共少於5個租盤，若以介紹的兩個單位計，明暉大廈單位放租9800元，若以放盤價298萬元成交，回報率達3.9厘。至於富利來大廈單位，以現時放租8800元計，並假設以放盤價238萬元成交，回報率4.4厘。
兩個單位的供款皆遠低於租值（見置業計數），其中富利來大廈單位即使將供款年期減至20年，月供亦只是8547元，仍然低於租值。假設息口上揚，若維持30年供款，即使加息1厘，仍然出現供平過租的情況。至於明暉大廈的例子，加息至1厘的供款金額仍未超出租值的收入，不過，若改以20年供款，即使維持現有息口，每月租金亦不足以補償供款。
兩個單位的供款皆遠低於租值（見置業計數），其中富利來大廈單位即使將供款年期減至20年，月供亦只是8547元，仍然低於租值。假設息口上揚，若維持30年供款，即使加息1厘，仍然出現供平過租的情況。至於明暉大廈的例子，加息至1厘的供款金額仍未超出租值的收入，不過，若改以20年供款，即使維持現有息口，每月租金亦不足以補償供款。