房委會為居屋購買者提供25年按揭保證期，大部份銀行提供的居屋樓按，最長亦為25年。以150萬元居屋單位計算，年息2.9厘，分20年攤還，承造七成按揭，月供5771元，總利息335005元。借20年，九成按揭，月供7420元，總利息430720元。
今次居屋貨尾樓齡不輕，有報道指，不少銀行只提供25年減單位樓齡，如果樓齡是10年，按揭最長15年。再以以上單位計算，年息2.9厘，分15年還，承造七成按揭，月供7201元，總利息246129元。供九成按揭，月供9258元，總利息316452元，每月供款上升25%，但由於年期短了5年，總利息少付了27%。
每月多付25%作為樓按供款，不可以說是小數目。二人家庭買居屋的入息限額是2.42萬元，減去強積金後是2.3萬元，資產限額79萬元。買了以上150萬元單位的家庭，如利用七成按揭，首期要付上45萬元，九成按揭表面會較好，首期只付15萬元，但居屋質素不佳，花上15萬至20萬元裝修，並不出奇。

利率上升引發供樓壓力

利用七成按揭的人，差不多已花去了所有積蓄，遇上危急事故，可能沒有足夠現金調動。要是真的只可做15年樓按，供樓開支已佔入息上限差不多一半，家庭每天只可有458元使用。花費少一點才可以有儲蓄。
利率上升又如何？當利率上升1厘，至3.9厘，15年按揭的每月供款便上升7.1%，即那個家庭每月少了7.1%本來可用作儲蓄的金額。還有利率上升時，發展商也面對資金成本上升的壓力，會否加快售樓以套現還債視乎其實力，樓價必然會下調。
不論居屋或私樓買家，置業前應作樓按年期由10到25年，利率2.1厘至10厘的壓力測試才下決定。

中大酒店及旅遊管理學院
會計與財務高級導師　李兆波
mailto:[email protected]

不同按揭成數每月供款

按揭成數：七成　20年按揭年期：$5771　15年按揭年期：$7201

按揭成數：九成　20年按揭年期：$7420　15年按揭年期：$9258

註：假設樓價$150萬計算