理財目標︰
希望一年內買一間約600萬私樓投資，為子女日後打算，想知道有甚麼屋苑適合及有升值潛力。若以丈夫名義申請按揭，會有困難嗎？如不買樓，有甚麼投資建議可運用這200萬錢搵錢？

撰文︰李澄幸（香港財務策劃師學會董事會成員）

現時600萬以下的屋苑在將軍澳、沙田、上水、元朗、天水圍等新界地區是有不少選擇的，是有挑選空間的。

接著是按揭的問題，我們需要考慮物業用途、最高按揭成數及銀行壓力測試等幾個因素。

就陸生陸太的個案而言，新購物業相信是用於出租，在現時環境下，最多只可以申請50%的按揭。經營玩具店生意，公司很可能是自己名下的，不是一般打工仔的固定月薪，所以的確有更多注意事項或困難。建議陸生陸太需要重新審視自身情況，是否每月有穩定的支薪記錄而又符合最高供款與入息比率、是否有報稅記錄、MPF記錄、過去是否有相關的申報等等。

我們馬上計算一下，申請50%按揭，首期預算是300萬元，連同印花稅等雜費，最好多預算30萬元，合共需預備HK$330萬。

由於只得一年時間，以200萬元本金賺取130萬元是不太務實的。12個月內以儲蓄達成目標似乎也不太可能。所以，就這個案而言，達成目標是有困難的，比較務實一點是調整實現目標的時間，甚至是投資目標。

物業投資主要看以下幾個因素，利率、土地和人口。息口正常化，逐漸遠離超低息環境，在未來兩年屬大概率事件。投資物業的回報就兩項，分別是樓價升值和租務回報。假設樓價不升不跌，而息口上升會加重供樓負擔，意味著租務回報下跌。同時考慮機會成本，比如一些定息產品，比較之下，租務回報只有兩厘多的今天，買樓收租似乎愈來愈不吸引。雖說，我們也理解樓市在過去一段時間，看似是穩賺不賠的投資，不過記著「風險是升出來的，機會是跌出來的」，過去的每一次創新高，都意味風險又增加多一層，不應忽視潛在風險。

最後，如果買樓不是自住，就是單純為投資增值，那投資增值肯定是有其他選擇的。進取一點的話，可以待主要股票市場的估值，比如市盈率，低於歷史平均值的時候分段買入主要股票市場的指數ETF，中長線的投資最重要是「買得便宜」，不要盲目高追，所有投資都是一樣。保守一點的話，可以選擇一些定息理財產品，配合你們潛在資金使用目標去規劃，比如子女的教育費和退休等等。

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《理財救兵》專家陣容：
林本利（經濟學者）
莊太量（中大劉佐德全球經濟及金融研究所常務所長）
鄧一君（認可財務策劃師）
李澄幸（香港財務策劃師學會董事會成員）

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