世紀疫情衝擊全球經濟，各國政府向全民派錢，即使「底子豐厚」的香港，曾經擁有以萬億計累積財政儲備，在特區政府推出三期抗疫基金，每期高達千億元的消耗下，已火速令財政儲備料跌至約8,000億元。「水緊」情況下，政府硬推超過20年來未有新供應的中環海濱商業地王，這幅被視為問鼎「中環新地王」貴重商業地皮，一度估值近千億元，本來可望成政府面對財政壓力下的「及時雨」。不過，政經局勢未明朗，是次以地價及設計兩項建議的「雙信封制」入標，地皮非價高者得兼限制多，政府疫市追數下，恐賤賣中環海景靚地。

2020年武漢肺炎疫情大爆發，疫情蔓延全球，更「燒」到香港財政儲備。原本過萬億元的香港財政儲備，自肺炎在本地爆發三波，推出三期抗疫基金，每期高達千億元的消耗，令財政儲備料僅跌至約8,000億元，更預期本個財政年度赤字至逾3,000億元，貼近沙士後水平。

疫情未受控，中美角力等內憂外患，政府在非常時期推出中環核心商業區地皮，一幅可建樓面逾180萬方呎的商業地，實在瓜田李下，市場揣測政府在疫情火速「燒盡」財政儲備前，為增加庫房收入，因而疫市推地。

中環海濱3號地皮，乃中環國際金融中心二期（Two IFC）後，20多年來區內新供應。地皮位處耀民街伸延至海旁，處於金融中心核心地段，擁有無敵海景，被視為一級商業靚地。地皮曾被估值高達1,000億元，市場多番勸喻政府延後推出地段。

華懋集團執行董事兼行政總裁蔡宏興指，自己曾經多次建議政府延後推售項目，但都不被採納。蔡指，目前市場環境並不明朗，而且項目涉及投資金額龐大，有能力參與的發展商及投資者有限，未見似有十多個發展商入標，但相信合組財團入標的可能比較大。

蔡宏興指相信亦因為這些因素，令政府決定推行雙信封制。「大家都知道目前市場不明朗因素較為大，我諗政府都唔敢武斷，要起幾多商場幾多寫字樓。」因此雙信封制無疑可以讓發展商自己決定，到底何種比例的建築組合，更適合當時的市場情況。而且海外有不少國家，已經實行雙信封制，尤其在地標式建築方面，諸如新加坡及西班牙等，蔡宏興認為制度更有利於整個城市空間使用及發展。不過過往香港曾經採用雙信封制招標，包括尖沙嘴前水警總部，由長實集團投得並發展為1881 Heritage，以及黃竹坑私家醫院地皮，最終由新創建集團及香港大學投得並發展為港怡醫院。

不過泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚則認為，雙信封制導致現時政府進退兩難。「因為如果市道好，個個出價都好進取踴躍啦；但係市道唔好，好難保有發展商出價係過份保守，但係如果佢設計係好理想好好嘅時候，咁係咪應該要採納呢？」因此張翹楚認為，若然先舉辦類似設計比賽的活動，先行由一間承建商設計獲獎，再由發展商以價高者得形式投標，中標後再由兩者合力發展，既可以解決城市規劃及設計問題，亦可令標的價格不至太低。不過方法則需要更長時間鋪墊，但政府又是否需要趕於推出項目，市場亦多次建議押後推出項目。

雖然市況不明朗，但由於中環海濱商業地可建樓面龐大，達184.3萬方呎，就算每方呎樓面地價只是2.5萬元，市值都高達460億元，已經可以再破去年西九商業地創下的成交紀錄。就算未正式推出項目，列出詳細賣地條款，已知地段高度限制為一邊16米，另一邊則為50米，並且其中22.8萬方呎樓面，需要用作興建停車場及政府、機構或社區用途。扣除相關面積後，實際餘下約161萬方呎商業樓面。此外，由於項目橫跨中環灣仔繞道及龍和道，相信地面都有需要預留相當高度，讓大型車輛通過。

肺炎疫情爆發，多波疫情消耗本港原本過萬億元的財政儲備，今個財年更要財赤逾3,000億元。港府年內急需收入緩和赤字，推出估值一度近千億元的中環海濱商業地段，並於年內第三季推出，以雙信封制招標。不過項目限制多，加上非價高者得，會否影響發展商投地策略及積極態度？面對嚴謹的高度限制，發展商又有何拆解方法？

-----------------------------

【全球樓行】 Dream House零距離

屬於香港人的移民攻略

-----------------------------

上車必讀天書 「九成按」入市懶人包

點擊即睇《按揭必讀手冊》電子書

----------------------------

支持蘋果深度報道，深入社區，踢爆權貴，即Like蘋果專題及調查組FB專頁！