樓市持續下跌已很多年了，但每天打開報章，看到的盡是大幅的新樓推銷廣告，近年連電視也充塞着設計美妙的動人廣告。那些廣告可不是千篇一律的，而是經專家設計，因應不同種類的樓盤和針對不同顧客對象，製作出不同類的廣告。
有一時期，各大地產商推銷的樓盤是以首次置業者為對象，於是電視廣告是年輕夫妻初築愛巢的喜悅，後來是為推銷面積大些的年輕家庭樓盤，廣告又變為天倫之樂的畫面。近期似乎以豪宅為主，廣告不斷出現那些富有品味和充滿浪漫情懷的廣告，令人感到地產商賣的不是樓房，而是一個充滿羅曼蒂克的夢。這一切都是為新樓促銷而設，至於二手樓市，好像誰也提不起興趣，怪不得成交永遠在谷底徘徊。

新貨旺場舊貨滯銷
香港樓市表現與近年股市表現真有異曲同工之妙。自2000年以來，股市每日成交量不斷下降，由每天百多億元跌至現在30多億元，基本上買賣舊股不成氣候久矣。但是期間，新股卻不斷上市，即使去年全世界股市都表現甚差，但香港仍然有117家上市，以數目算絕對是成績優異。新股的推出也是配合市場潮流和針對不同顧客對象，比方說，3年前潮流興高科技，那時大部份上市公司都有科網成份，其後隨着中國經濟發展，國企民企吃香，於是上市都以這類公司為主。
過去兩年，基因排列成功，帶起全球生物科技潮，香港股市反應迅速，頃刻間大量掛上生物科技名號的公司掛牌，股民也同樣反應熱烈。凡此種種，與樓市表現何其相似。

但說到底，無論樓市或股市，如果只旺新貨（股或樓）都是不正常的，這正表示這個市場不興旺，交投量不夠。因為二手貨市場的規模在任何時候都比新貨大很多，所以二手市場沉寂，整個市場也就死氣沉沉了。交投疏落的二手市場令新貨定價無所適從，惟有不斷試新低來吸引買家，這樣一來，更令二手貨價格不斷下降，那些想蝕賣套現的投資者也束手無策。乾瞪眼看着新樓和新股的嘉年華會式推銷，把愈來愈不願進市場的人也拉進來，但不幸的是，每當投資者付鈔成交的一刻，他就變成二手貨的擁有者，立刻陷入了非自願的長線投資者，欲哭無淚。

打擊措施擾亂市場
所以，古今中外最公平和最利小投資者的市場是交投活躍的市場，因為參與人數眾多，背景各異，市場價格就不會被操控。這樣的價格一定是市價，真實反映供求情況，投資者都可以此價格自由進出，降低和規範了自我風險。因為投資風險是與持貨時間成正比的，活躍的市場能令投資者短時間賣出套現回本，所以是投資者最佳的保障。
如要市場活躍，首要法則是有容乃大，不論任何人，只要遵從遊戲規則（法規）就可進場，各顯神通。最不可取的是把一部份進場者標籤化而予以打擊，例如樓市壯旺時的打擊炒家措施，把在市場最活躍的一群打窒。人們有一個普遍錯誤觀念，就是炒家必贏，都是屬肚滿腸肥之輩，但實情是他們也像普通人一樣輸贏皆有，有些甚至輸到破產，報紙新聞屢見不鮮，但他們的失敗卻不但得不到同情，甚且惹來「抵佢死」的罵名，如今炒家絕迹，樓股兩市也就水盡鵝飛了。
英明資產管理有限公司　李庚
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