最近筆者參觀啟德港人港地樓盤的現樓單位，看到部分單位目前可望維港海景，但景觀將會被後續發展項目所遮擋。即使是一房單位也動輒六七百萬，兩房單位更要過千萬，加上發展商只提供九十天付款辦法，準買家要找銀行上會時間也很緊絀，目標客源似乎是資金充裕的人士。參觀當日約有三至四成參觀者操普通話，更有代理形容「港人港地」樓盤亦難免被擁有香港永久居民的強國買家買下。

土地問題困擾港人，也成為林鄭月娥最大的挑戰之一。她指發展局在本月內會成立專責小組，以約一年時間完成社會上的「大辯論」，然後謀劃出一個長遠政策，為香港社會、經濟、市民的需要提供土地。土地房屋政策會否成為林鄭月娥的照妖鏡，時間將會給予答案。不過，要正確討論土地問題，第一步就是講需求。

不少政府高官、評論員和學者均嚴重低估土地及房屋需求，皆因他們只估算香港本地人淨生育率，忽視了外來移民所帶來的人口增長。自1997年7月至今，數以百萬計的強國人透過單程證、輸入內地人才計劃、學生簽證、內地生畢業留港、於早年盛行的雙非嬰兒等計劃來港，他們本身就有住屋需求，加上人口增長伴隨的醫療、教育、交通、就業、文娛康樂和社會福利等各方面的需求也會為現有設施帶來壓力，無論社會是否接受他們，都難免要提供更多設施以滿足這批新增的需求。加上香港的家庭結構，正由數代同堂的擴展家庭，逐漸轉變為只有夫妻二人與未婚孩子的核心家庭。在進行土地「大辯論」時，務必同時處理有關問題。

現時全球資金泛濫，即使是馬來西亞森林城市在香港的銷售廣告，也懂得以「全球配置資產首選」作為賣點，反映置業已成為近年資金的主要出路之一，作為「洗黑錢天堂」的香港當然不例外。在進行土地「大辯論」時，亦需要同時討論如何就置業的資金來源進行更嚴格審查，以查核是否有人透過買賣物業以「洗黑錢」。

一旦土地需求不被正視，任何增加土地的政策都只會事倍功半。至於供應層面的討論，將於下週再寫。

地產小子

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