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【今期樓行】揭逸璟.龍灣狂撻定之謎 中冶遲交樓罕有退定金予撻定戶

蘋果日報 2020/02/16 00:00

撻定新盤陸偉雄張翹楚逸璟.龍灣中冶置業李全德

新盤遲交樓非新鮮事,業主因新盤遲入伙而大失預算更時有所聞。近期狂錄買家撻大定的青山公路逸璟.龍灣,項目因大幅護土牆及斜坡工程遲遲未獲批,恐拖足一年未能交樓,發展商中冶置業(1618)罕有地向受影響的撻定業主全數退定金,涉及定金逾570萬元。是次事件或成為首個因遲交樓而發展商須賠定的案例,情況相當罕見。
逸璟.龍灣錄16宗撻定 佔成交量兩成
中冶置業逸璟.龍灣自2018年11月起開售,累售80伙,套現約4億元。但累計錄16宗撻定,高達成交量的兩成,涉及定金達918萬元;近一個月更連錄10宗撻定,定金逾570萬元。該盤預計關鍵日期為2019年6月底,但至今8個月仍未批出入伙紙,中冶預計未來一個月批出,但計及地政總署批滿意紙,料最快今年6月才可交樓,即遲足一年才入伙,比長實(1113)日出康城緻藍天2015年時遲9個月交樓更久,料為 本港 最遲交樓新盤。
中冶置業解釋,逸璟.龍灣當前處於審批入伙紙最後階段,已知核心事項均已完成,惟因受到近期 疫情 影響,相信待政府正式恢復辦公後便有所進展。樓宇部份早已通過政府批核,入伙紙審批較預期遲的主要原因是受項目後山斜坡工程的影響。
中冶指,由於後山斜坡面積較大、施工方案要求高、地形陡峭且極易受雨水天氣影響施工進度、政府審批用了較長的時間等原因,造成後山斜坡審批時間超出預期。經努力不懈後山斜坡工程已經取得完工批文。早前有指逸璟.龍灣地基出現問題,樓宇傾斜故未獲政府批出入伙紙,中冶否認該說法。
中冶:向撻定買家退回定金及支付利息
中冶指他們去年6月及12月兩次通知買家說明項目並未能於合約所指明的日期內交樓。根據中冶去年12月向買家發出的信件顯示,由於賣方未能於合約列明的預計關鍵日期(2019年6月30日)後的6個月內完成建築該物業,買家有權撤銷該合約,或等待物業建築完成。因應延遲入伙,中冶按照跟買家簽署的正式買賣合約規定支付有關的利息。至於選擇撻定的買家,中冶不會沒收定金,會按正式買賣合約退回樓價,並支付相關定金。
一般樓花物業要順利交樓,須待樓宇建築完成,符合結構安全等規定,經屋宇署驗樓後才獲發入伙紙 (Occupation Permit,俗稱OP)。取得入伙紙後,發展商需申請滿意紙(Certificate of Compliance,俗稱CC),項目符合政府批出地皮條件後,一般距離獲批入伙紙3至5個月,地政總署才會發出滿意紙,此時樓盤可安排交樓。過往亦有新盤因斜坡問題影響工程進度,如新地(016)東半山司徒拔道前嶺南書院項目,2011年5月投得地皮後,同年底向城規會申請入則,購入地皮4年多,直至2015年底才動工,有指地皮因斜坡問題,故拖延數年才能動工。
EOT如發展商「免死金牌」 即使延期交樓買家亦未能追討賠償
律師李全德指出,若然買賣雙方並未在合約中,註有特別條款講述延遲交樓情況,而發展商因特殊原因,導致工程無法順利完成,發展商需要找註冊建築師申請簽署「EOT」(Extension of time)。在有EOT的情況下,證明項目因為特殊原因導致無法交樓,而發展商只要在指定日子內書面通知買家,新買家便無法獲得賠償。
若非如此,發展商便需要賠償已繳付的定金、供款和利息予新買家。不過新買家亦可以找律師,去信發展商要求查看EOT,若然新買家對發展商的EOT解釋不滿意,可以透過法律途徑,讓法庭裁決。
大律師陸偉雄補充,原則上建築師簽署EOT是基於專業操守,知悉建築過程遇到何種問題導致延遲交樓。若然延遲是由於建築過程問題,例如訂製材料不足、運輸時間錯配或施欠人工等,建築師是不會簽署EOT,買家可從法律途徑追討延遲交樓損失,例如延遲期間買家租住費用。反之,若然建築師簽署EOT,即證明建築過程沒問題,延遲是基於預計不到的因素,例如社會運動、疫情影響等,發展商便可合理延遲交樓,買家追討成功的機會便大大降低。只能從另外的途徑,例如建築師是否不誠實簽署文件、存在私心等因素上訴。
若斜坡影響樓宇結構 入伙紙或延遲批出
泓亮諮詢及評估有限公司董事總經理張翹楚表示,若建築地盤後有斜坡,政府於賣地章程中會設條款,要求發展商或業主管理該斜坡及周邊環境。若斜坡的維護工程未達標,例如防土牆未完成,而沒有影響樓宇結構,地政總署會延遲批出滿意紙。反之,如斜坡影響樓宇結構,則連入伙紙都會延遲批出。一般斜坡影響樓宇結構導致出現傾斜,原因包括軟土、地下水,以及本港常見的溶洞等;又或打地基時沒有充分考慮裝修承重,導致樓宇傾斜或沉降,一般做法是加固地基。
張翹楚指,1994年發生堅尼地城觀龍樓護土牆降雨後倒塌事件,其後政府對於該類維護工程的審核非常嚴格。業主購入新盤時,未必留意到斜坡屬於樓盤要負責的範圍,將來若不幸出現山泥傾瀉,業主需要負責。雖然現時出現護土牆倒塌的機會甚微,但當中的維修成本亦相當高,是買家入市前必須留意的事項。
本報亦去信屋宇署查詢事件詳情,暫時未獲回覆。
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