香港鐵路（066）業績激增，加上昨日大市顯著上升，股價曾升4%，但無以為繼，曾見轉跌，僅以微升收市。
去年12月與九鐵合併，由地下鐵路改名為香港鐵路，去年獲利共達151.8億元，增長95.6%，於扣除投資物業重估盈餘淨額後，基本盈利為85.71億元，增長43.8%，每股盈利1.54元，已派中期息14仙，將派末期息31仙，全年股息45仙，增加7.1%，是上市以來首次加息。

物業發展利潤增42.7%至83.04億元，是盈利激增主要來源，也是大量住宅完成的成果，車務運作的除息稅前利潤增長35.9%，車站內商務及鐵路相關業務利潤增19.8%，租務、管業及其他收入增10.5%，即物業發展以外利潤平均增長21.6%，但僅為38.39億元。
按現有發展進度看，今年的物業發展利潤將會減少，原因是完成物業較去年少，而其他業務利潤則會增加，儘管合併九鐵帶來協同效應，但調整票價已完全抵銷，實際協同效益仍待日後反映。
港鐵已批出多個項目予發展商，今年計劃批出的3個項目，可提供住宅單位6200個，部份已提供貸款而參與發展，可獲較多利潤，此等項目將為港鐵未來數年業績作出貢獻，而按年入賬額則看完成期而定，目前港鐵所持項目，約達3580萬方呎，是政府以外最大地主。
港鐵一直以鐵路及物業發展模式經營，年前已協議以該模式於深圳發展，市場並期望以此模式於內地其他城市發展，由於政策改變，該模式已不可行，港鐵仍爭取以其他模式參與發展。
沙中線的發展，政府亦改變策略，直接投資興建，只計劃授予港鐵服務經營權，此龐大的項目中，只有觀塘線延線在建議一項物業發展權填補資金差額。

政府策略的轉變，使港鐵獲得物業發展權即時消失，增加土地儲備機會大減，對港鐵前景有相當影響。當然港鐵負擔的發展資金可以大減，但手頭項目發展完成後，物業發展利潤將無以為繼，港鐵將逐漸轉型為鐵路運輸，其他收益僅限於租金及管理等收入，目前一般視港鐵為地產股，日後將是公用股，增長將受限制，但會是多年後的事。
港鐵現價28.90元，PE18.7倍，息率1.55厘，資產折讓約17%，若以地產股看，將隨樓市變動，如以公用股看，息率並不吸引，但預期將會改善，以目前形勢發展，估計未來動力不強，但仍可看好中線。