現時利率低企，銀行資金找尋出路，紛紛推出不同按揭產品，除傳統以最優惠利率（P）作為參考，另一種是HIBOR（銀行同業拆息）按揭。有朋友問我意見。
貸款置業原因是本金不足，又或是想保持現金流，有人因不太懂投資，又或因年近退休不能做按揭，所以會一筆過付款購買物業。

未來的利率走勢無人知曉，但不代表不可分析。借貸是有成本的，以按揭300萬元為例，傳統按揭假設是P減2.8厘，如果P為5厘，實際按息是2.2厘，借貸20年，月付15462.29元，總利息710950元。利用3個月HIBOR+0.8厘（H為0.25厘），按息是1.05厘，月付13863.85元，總利息327324元。
表面上少付了很多利息，但HIBOR是一個變化很快的利率參考，一年多前約是2厘，兩年前更是4.54厘。相反最優惠利率卻十分穩定，自07年12月以來，滙豐銀行的P只轉變了5次，在預算時會較容易。
儘管不少銀行都會為HIBOR按揭設上限，例如P減1.75厘。當HIBOR升至2.45厘時，兩個計算方法打和，每月付款17015.87元，總利息支出1083809元，比純用P計算P減2.8厘時多付372859元。

銀行或地產發展商都會利用不同按揭計劃吸引買家，有些是首3年定息，利率又相當吸引。如未來一年拆息低企，業主算是先贏了，但若一年後拆息升至一年前水平（1.89厘），按息（2.69厘）便比傳統的高（2.45厘），那時P是5.25厘。銀行不會做賠本生意，此計劃將利率上升風險轉嫁給貸款人，先前少付後來卻多付。一年後轉計劃又不行，因為要罰息，因此用何種計劃，視乎你對利率的走勢態度。

中大酒店及旅遊管理學院
會計與財務高級導師　李兆波
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