西九項目捲土重來，或先為香港帶來首個座落於維港海岸線、與海港零接觸的豪華別墅。政府文件披露，文化區內將賣地發展別墅式住宅，總樓面面積達10,000平方米。當局預計地價達19億元，即樓面地價約1.7萬元一呎。美聯物業發言人指政府低估地價，估計賣地呎價可高達2.5萬元，地價有27億元。

這塊土地將建成20至30幢、每幢面積約3,585呎至5,382呎的花園別墅，建築期約3年。政府的財務推算，曾假設會在2010年賣地。換言之，西九維港別墅最快2013年落成。世邦魏理仕亞洲區估值及諮詢服務部執行董事余錦雄估計，維港別墅會「貴到不得了」，「賣四萬蚊一呎，一啲都唔出奇」，樓價隨時高達1.4億元至逾2億元。資料顯示，新地旗下山頂「倚巒」1號獨立屋最近以呎價4.1萬元成交，創亞洲新高。
第一太平戴維斯估值及專業顧問董事總經理陳超國強調，別墅樓價要視乎坐向及景觀。記者實地視察，西九大地可眺望油麻地避風塘、昂船洲、西營盤、中環、灣仔的維港靚景。別墅海景或可能受西隧入口將會興建的文化設施遮擋，一切視乎文化區設施的擺位。即將成立的西九管理局會決定區內文化、商業用地的位置，再經城規會審批後正式定案。
香港測量師學會會長陳旭明稱，在西九文化區內買別墅，可凸顯尊貴、獨有的身份，但或會有失私隱，「實會俾附近屏風樓居民望到」。另外13萬平方米住宅地，也會發展成12幢16層高，「質素媲美九龍站上蓋物業凱旋門」的住宅，政府預計地價會達162.3億元，測量界估計賣樓時呎價會達1.6至1.8萬元。

西九文化區豪宅可望於2013年開賣，但第一期核心文化設施，卻要2015年才完全竣工。立法會議員郭家麒批評，這證明了西九文化區是個徹頭徹尾的地產項目，與數碼港、貝沙灣同出一轍。他要求政府承諾文化設施啓用後才賣地賣樓。
民政事務局發言人回應指，西九項目中文化發展與賣地早已分開，強調這是個百分百文化項目。發言人並指2010年賣地、住宅建築期為3年等數據，全是假設數字，「真正幾時賣地、點賣，都未有定案，而且同文化項目冇關」。

佔地40公頃的西九項目，總樓面面積達726,285平方米，當中住宅項目有145,257平方米，佔整體總樓面面積兩成。此外，區內還有56,000平方米的酒店用地，及107,683平方米的辦公室用地將會拍賣。文化區內會有15個表演場地、M+博物館及展覽中心。政府估計整個項目的賣地收益達189億元，但地產界認為政府低估地價，指賣地收入最少有300億元。

樓宇類別：總樓面面積
別墅式住宅：10,000平方米
分層單位住宅：135,257平方米

樓宇類別：單位數目及面積
別墅式住宅：20至30幢、每幢3,585呎至5,382方呎
分層單位住宅：共有12幢16層高的住宅

樓宇類別：政府預計賣地價值
別墅式住宅：19億元
分層單位住宅：162.3億元

樓宇類別：政府預計樓面地價
別墅式住宅：每方呎約1.7萬元
分層單位住宅：每方呎約1.1萬元

樓宇類別：測量師估計開賣時呎價
別墅式住宅：逾4萬元
分層單位住宅：1.6萬至1.8萬元

資料來源：政府文件、測量師余錦雄

優點：‧與維多利亞海港零距離接觸
缺點：‧樓層太低，或欠缺私隱

優點：‧全港獨一無二的別墅區，是身份象徵
缺點：‧居於旺區，或缺了一份寧靜

優點：‧鄰近西九文化區，方便欣賞文化活動
缺點：‧臨海空氣較為潮濕

優點：‧附近有23公頃綠化休憩用地
缺點：‧要視乎坐向，如只望到西環海景，樓價會打折扣

資料來源：綜合測量師、地產界意見