區選後社會氣氛漸趨穩定,但樓市走勢卻不似預期。二手市場未有延續《施政報告》後的旺勢,反而成交卻漸見疲態。一批肯減價的平價盤掃清光,餘下業主取態再度強硬,準買家都顯得很猶豫。銀行取態未有想像中寬鬆,也是二手急凍原因之一。
本刊追蹤十個主要屋苑,就發現銀行估價跟實質樓價走勢嚴重背馳。其中油塘「麗港城」,全數單位的銀行估值均出現跌勢,對比起《施政報告》公布後的十月份回落3%,較屋苑估價高位更急跌超過一成。然而「麗港城」上月份促成13宗成交,平均呎價卻回升了半成至14,739元呎,跟銀行估價呈相反走勢。
樓價與估價走勢迥異,還出現在其他屋苑。例如按月樓價回升3%的「黃埔花園」,最新呎價重上16,500元時,銀行估值卻是回落4%;以至將軍澳「新都城」,整體平均呎價回升至17,000元時,同期的銀行估價跌3%。上車屋苑「嘉湖山莊」、港島「杏花邨」也出現估價跌、但樓價升的情況。分析員相信,這跟政府放寬按保政策後,樓市出現亢奮變相推高成交金額,銀行追不上樓價而出現估價不足。
《施政報告》中放寬按保後,表面上有利準買家上車入市,但據銀行界人士表示,放寬按保純屬按揭證券公司決定,事前並沒有向金管局及銀行諮詢。其中首置客是否可豁免「壓力測試」,向來是金管局要求銀行進行的措施,而非由按揭證券公司「話事」。業內人士相信,不排除銀行刻意收緊估價,藉以減慢接收按揭申請的步伐。
不過,他也認為,銀行估價跟實質樓價走勢背馳,背後也跟銀行慣於採用土地註冊處紀錄作為估價基準有關,而相關紀錄往往滯後大市一個月,估計隨著近期成交價回升,當相關紀錄在註冊處反映時,銀行估價也會慢慢回升。
撰文:樓市特攻隊