套丁，是公開的秘密。走在新界，圍牆圍住的不再是圍村，而是「ＸＸ豪庭」、「ＹＹ山莊」，近萬間原只屬原居民的優待，變成豪宅項目公開發售。明目張膽地違法，但檢控數字少之又少。

但其實不少套丁的枱底交易，早在民事訴訟中公諸於世。記者翻查數十份判詞，抽出涉嫌套丁屋苑背後的「官」、「商」、「鄉」主事人。

「非法」、「虛假聲明」、「套丁」、「買丁」，判詞極之坦白，案情有名有姓，為何政府卻對這些案件視而不見？

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俗稱「丁屋」的新界小型屋宇政策，原意是讓男性原居民，免補地價興建房屋一次，以取代新界當時環境差劣的臨時建築物。但七二年實施後，優待政策變成「地產項目」。早在七五年，新界政務司鍾逸傑就發信給鄉議局，發現不少丁屋一建成就隨即轉售，變相靠丁權圖利，亦即「套丁」，並非解決住屋需要；他狠批此舉有違政策宗旨，若「濫加利用」，政策將予中止。

但這個「警告」並未抑制「丁權」買賣。丁屋一直有價有市，至今平均每幢市值逾$1200萬。今年年初，本土研究社（研究社）發表「新界套丁研究報告」，更標示出近萬間以集體模式興建的丁屋，疑似套丁，佔總數23%。

「套丁似乎係你知、我知、大家都知，但大家都唔處理。」研究社成員黃肇鴻表示：「去一次新界，都會見到好多丁屋用類似形式，好集體咁興建，入面住嘅人都係啲市區嘅非原居民。」

直到一五年沙田大輋村套丁案，十一名男丁和發展商因涉嫌利用虛假文件及虛假陳述串謀詐騙政府的丁屋牌照，被判囚兩年半至三年(案件現處上訴階段)，套丁和丁權買賣行為才首次被定罪。

為何套丁的檢控數字如此低？「因為佢係枱底交易，隱閉性好高，即使見到佢好似一樣樣，都唔可以直接話：你係套丁，我要拉你。」黃肇鴻說。套丁通常涉及發展商和男丁之間的協議，訂明土地權益和出售丁權的細節，但這些協議往往秘密進行，極難搜證。「政府一直以來都可以講，你都冇直接證據，我點拉佢呢？」

但原來，不少丁屋屋苑的套丁過程早已「公告天下」。發展商和男丁或買家之間，偶而發生爭拗，不少選擇以民事訴訟解決。研究社在報告中就整理了四十單涉及丁屋買賣的民事訴訟案件。記者翻查相關判詞，發覺不少都詳細紀錄了發展商發展丁屋屋苑的過程，甚至披露當中的秘密協議、丁價等。記者再順藤摸瓜，抽出背後的主事人，竟發現官、商、鄉三個勢力的名人都牽涉其中，懷疑以套丁手法，染指「丁屋金礦」。

官
上水坑頭村是全港最大的「套丁村」，根據研究社的報告，村內有27個疑似套丁屋苑，涉及299幢丁屋。一宗一二年的民事訴訟案件，揭露了一名前地政處測量師，以疑似套丁手法，在村內建設丁屋屋苑圖利的經過。

涉事的前地政測量師是謝建華，在八三至八七年間曾先後在港島及元朗地政處工作，主要負責大型土地規劃項目，和招標、換地、收地以至批地等工作。謝建華又曾在零四至零八年擔任英國皇家特許測量師學會香港分會主席，是測量師界舉足輕重的人物。因其豐富經驗，不少傳媒都會就新界的土地問題，特別是與丁屋相關事宜向他索取意見，一一年他接受明報訪問，就曾表示：

...市場湧現「丁花」，謝建華直言政府根本無從執法，只因不會有文件證明交易過程，除非參與者「自爆」。(明報 20/9/11)

...丁屋已成新界原居民獲利工具，有違自住原意。(明報 21/9/11)

謝建華對丁屋問題如此熟悉，只因他當年離開政府數年後，就開始涉足丁屋生意，其中一個就是案中的欣翠豪園。

親自簽轉讓契約
根據判詞，九三年，謝建華透過一利比亞離岸公司持有的香港公司，與另外兩間公司合組 Sino Favour Development Limited，計劃在上水坑頭村發展丁屋，並由謝建華的公司提供相關土地。到九四年，Sino Favour 就成功找到二十一個男丁，並與他們達成秘密發展協議(Development Agreements)。

協議指，Sino Favour會向每位男丁分期支付丁費，在簽署協議時可先得$100,000；丁屋牌照申請成功時另獲$50,000；丁屋竣工並成功補地價出售，又可再獲$50,000，以合共$200,000買下丁權。協議又訂明，Sino Favour一方會負責一切工程及其成本；而男丁只需負責向政府申請丁屋牌照，及以「僅信託人」(bare trustee)形式代Sino Favour持有土地。

Sino Favour 在九五年，向地政處申請將涉事地段分割成十分，並在同日將土地售予十名男丁。記者翻查當年的單方土地分割契約(Deed Poll)，以及土地轉售予男丁的契約，兩份文件中，謝建華都有份代表Sino Favour 簽署。

各男丁最終在二千年向政府做法定聲明，申請丁屋牌照獲批，當時的聲明書內容包括：「本人從未及現時無意作出任何私人安排，以把本人根據小型屋宇政策獲得的權利售予其他人士/發展商。」而謝建華的另一公司拓輝有限公司，就在零三年加入發展計劃，負責首十間丁屋的建築工程。各丁屋最終於零五年落成，同年向政府補地價申請轉讓許可，並由謝建華的第三間公司，峻峰管理服務有限公司負責做「銷售代理」。

法官批非法獲利
但當中有五名男丁後來反悔，反過來循民事控告負責協助出售丁屋的律師們與Sino Favour 合謀，未經他們同意下以非法手段出售其名下的物業，並指最初的「發展協議」實屬非法，企圖推翻協議。一個經典的丁屋屋苑發展模式，於是在庭上原原本本地公開。

法官在一五年頒下判詞時表示，男丁只屬受託人 (nominee)，土地的實際權益由發展商擁有。但當時法官就指出，男丁和發展商同樣是「該受責備的當事人」 (culpable parties)，雙方都擔當了主動的角色作出虛假聲明 (false representations)去申請丁屋牌照，以非法方式獲利。

記者到謝建華在合和中心的辦公室向他查詢，他否認自己與丁權買賣有關：「所有關於丁同地嘅，係Sino Favour負責，我哋(拓輝和峻峰)係出資幫佢起，將來補地價都係我哋俾，然後大家分成......我哋唔理任何鄉村事務，佢係咪套丁，我哋唔干預，亦唔方便問。」但對於自己在九三至九五年間在Sino Favour中的角色，謝建華則沒有回應，又否認自己有份賣地給男丁：「如果你話見到（他的簽名），歡迎俾我一睇。」

撰文：關冠麒
攝影：廖健昌 梁正平 關永浩 林金展
動畫：Anthony the Paco
協力：周展樑