香港局勢有變，本港樓市前景轉吹淡風。撇除香港局勢，過去有利本港樓市上升的因素，已經逐一出現轉變，再推升樓價的動力不再，一旦現有環境轉差，樓價便會出現跌勢，《投資導航》可以在此預言，四大理由，樓價轉勢在即。

1.人民幣貶值影響購買力

貿易戰持續，中國欲透過人民幣貶值來抵銷關稅影響，美方亦不斷提升關稅稅率回應。人民幣匯價已成為中國對抗關稅的工具，達成協議明日復明日，死結很難解開，預料人民幣將持續貶值。

對香港樓而言，影響最深。港幣匯水較人民幣低時，內地人來港買樓等同打折，足以抵銷15%買家印花稅。

稅務局統計資料顯示，今年頭7個月，買家印花稅稅款為34.6億元，較去年頭7個月大跌四成六，亦較2017年同期下跌兩成三，今年月均則只得4.94億元，亦低過前兩年水平。今年自5月起人民幣匯價開展跌浪，買家印花稅稅款巧合地由4月的高位逐級下跌，反映內地買家的購買力隨人民幣貶值而下跌。

撇除中國因貨幣貶值而陷入的債務危機，一旦借下的美元債，隨人幣貶值中國企業無力償還，恐成97年亞洲金融風暴翻版，香港更在風眼之中，不少中國買家的樓盤恐變銀主盤。假設債務問題安然渡過，過去內地買家佔樓市成交約兩成，豪宅成交約三成。中國買家已有退潮跡象，人民幣匯價繼續下跌，本港樓價失去其中一大支柱。

2.二手樓估值下跌父幹減弱

香港樓價早已跟薪酬水平脫勾，除中國買家外，實質支撐本地樓價的購買力來源是父幹：上一代的物業轉按套現，半借半送給下一代上車。有報導指，自反送中運動以來，二手樓價估值普遍錄得下跌，跌幅介乎0.1%至8.95%。

此外，滙豐自6月開始，接連削減按揭回贈，以及收緊二手按揭H按封頂利率，恒生轉按現金回贈亦已經由原本1%降至零，預料未來轉按交易將會降溫，直接影響套現金額。二手樓估值下降，銀行落雨收遮，樓價升勢將失去一大動力，短期內未必出現拋售潮，惟靠父幹搶價買樓的情況將不復再。

3.股市下跌為領先指標

每次恒指出現大調整，港樓最終都要跟隨。恒指在2018年1月到達歷史高位33,484點後，樓市不但沒有明顯下跌，中原城市領先指數一直上升至同年8月高位188.4點。隨後港股一跌再跌，10月見底24,540點，高低位跌26%，中原指數亦於2019年1月底才見底報169.95點，跌9.8%。

今次條件亦相同，恒指今年4月高見30,280點，及後貿易戰重啟而大跌，中原指數反而再創新高，至6月高見190.48點，近日仍於高位徘徊。港股今浪暫時最低見24,899點，跌17.8%，即使股市已見底，簡單比較樓價至少要調整近7%。

4. 美國經濟衰退先兆

被視為預視美國經濟衰退的指標，美國收益率曲線，在今個月出現倒掛，定義上為10年期與2年期倒掛，短期息率高過長期息率，短期息率越高，反映市場對短期的經濟信心越低。對上兩次美國收益率曲線倒掛，分別為2000年2月及2006年6月。

兩次美國收益率曲線倒掛後分別出現了科網股泡沫爆破及金融海嘯，03年香港出現沙士令樓價雪上加霜；08年金融海嘯，香港並非風眼，樓價只跌約兩成便展開長達十年的升浪。今次股樓下跌的觸發點則是人民幣貶值，加上世界經濟龍頭可能步入衰退，雙重打擊下嚴重性不容低估。樓市隨資產價格下降，先跌7%已可肯定，料中原指數今年回落至177.15點，後市則視乎人民幣走勢。

記者：投資組
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