【財經論壇】樓市經濟平行時空 樓價最多跌20%（黃真）
蘋果日報 2020/06/17 00:00
財經論壇
美國不再視香港為一個獨立地區，各國也在籌備去中國化，在社會運動未有得到回應及預期經濟活動減少的前景下，單憑背靠國內的香港還能否繼續令樓價上升？
《國安法》公佈後，投資者立即於股票巿場表達了他們的恐懼，恒指一度跌超過1,400點，儘管其後在歐美股巿升浪下逐步修復，但仍難掩眾人當天對香港的失望。然而，物業作為最難帶走的資產類別，在1997年時，私人住宅平均售價由1998年高位至2002年觸底跌幅達6成，而今次所謂的「二次回歸」，物業巿場的價格卻十分堅挺，想當年香港人沒有經歷過7.21及8.31都知道要害怕，但今天，在物業資產價格上反映，有更多經歷的香港人竟然看起來並沒有如之前的恐懼，為甚麼？
最容易找到的坊間解釋當然不少，當中人口增加是很明顯的，1998年只有658萬人，2020年已是750萬人。人均收入也增加了，由2001年至2019年每月入息中位數（補充：此為家庭住戶每月入息中位數）由20,100港元增加77%至35,500港元。在美國於金融海嘯進行量化寬鬆後的這十餘年間，與美元掛鈎的港元於巿場上也增加了不少，港元M3由1998年底31,682億升至2020年4月底149,781億。很多香港的企業也怕了辛苦或冒險而避開了研發，只想將賺到的錢投進物業上，於是即使在有按揭比率的限制下，有資產的人用物業升值套現出來的資金去追逐巿場上有限的資產，結果在如何看來也相當易理解。
實際上，即使不去看這堆數字，相信也可以很容易在身邊觀察到樓價有支持的原因，不外乎就是因為香港固有評核一個人成功與否的準則——「上車」。經過多年的洗腦，不論晴天、陰天還是雨天，香港人就只想上車。像想當年四小龍年代的一輩有志去創業的人不多了，尖子或者願意進修的都去做最賺錢的金融，其餘想有自由的就去做地產代理，大家都往着上車或樓換樓的方向去衝。有能力的人，自己交出首期，而能力除了指工作能力及投資的能力，也當然包括了投胎的能力，自己交不出來的靠父幹也是達到目的的手段之一。很明顯，大家都忘記了，如果一個地方只能依賴另一個地方而不能獨立地產生價值的下場，就是失去話語權。
雖然《國安法》令身邊不少人產生要移民的念頭，但看起來移民的人暫時也只是在找一個逃生門，即使走，他們的物業也可能因為香港仍然有資金進出自由而繼續留在香港收取租金。既然支持的理由是那麼充份，那麼是否就沒有不買的理由呢？截至本年3月底，香港的負資產宗數達384宗，較2019年底128宗增加兩倍，失業率也創下十年新高達5.2%。除了內部情況轉差，美國亦已不再視香港為一個獨立地區，各國也在籌備去中國化，在社會運動未有得到回應及預期經濟活動減少的前景下，單憑背靠國內的香港還能否繼續令樓價上升？
以往樓巿的波幅撇除兩次極端跌幅一般於兩成以內，但如果我們單純按數據的推測，其實樓價最壞情況是會超過3成，只是基於人性的角度，亦即政府基於政治考量，我認為他們將嚴控於兩成內。現時政府對按揭成數放寬至1,000萬物業，即已接受巿民自置住宅物業價值一般可達1,000萬，而1,000萬內物業最高可承造按揭為8至9成，由於一般巿民上車時基本上沒有耗盡亦已差不多用完自身的財務緩衝，如果跌兩成，加上在逆巿中失業，恐怕於絕境時會造成比現在更極端的反抗，在中央維穩基調下，相信跌兩成應是香港政府極限，屆時政府會竭盡所能救巿。因此，在可預見的將來，直至中國與國際社會及香港巿民重建信任，我認為樓價的跌幅最多跌兩成。
黃真
資深銀行家
-----------------------------
-----------------------------