台灣行政院於今年3月通過「房地合一稅」修法草案，並送交至立法院三讀，會在今年7月1日起、與「實價登錄2.0」同時實施樓市新制，筆者在今期同大家簡單介紹一吓這個台灣樓市新制！

「房地合一稅」總計有四大重點改革，第一是將「短期交易」的定義從2年延長至5年；凡售出持有未滿2年的房子，一律課徵獲利45%重稅，出售持有2年以上、未滿5年的樓宇，則課徵獲利35%，持有5年未逾10年課徵獲利20%，而持有超過10年課徵獲利15%。

新制第二個重點，則是把「一手樓視為房屋」、並納入房地合一稅課稅。一手樓持有時間從簽約日當天起算，持有5年內賣出課以重稅；若一手樓完工，樓花階段持有時間歸零，收樓後持有時間再重新起算，5年內售出同樣須被重稅。

第三個重點，將把未上市公司超過50%以上的股權交易、且該公司股權價值有5成以上為不動產，這類公司會被視為「炒樓公司」，亦需納入房地合一新制課稅。

第四，則是把發展商排除在新制之外；如果是自己興建樓宇的發展商，樓宇屬於發展商的樓盤項目，因此不納入新制課稅。但若發展商盤下整個樓盤再出售，則須納入新制課稅。

這樓市新制致使台灣發展商近來賣樓轉趨低調，但台灣樓市價量並未明顯受到太大的衝擊。在量化寬鬆的資金潮推升地價及各項起樓成本大漲下，不只市中心的蛋黃區，就算是新市鎮一手樓盤也未見明顯下跌，反而持穩或微幅上揚，預期上路前拋售潮只會出現在投資者已收樓的二手樓，只要有賺就會擇機出場。

根據最新台灣營建統計月報，今年首季全台住宅類建照伙數逾4.53萬伙、年增逾3成，顯示台灣政府各部門去年底陸續祭出「打炒樓」措施，包括推動實價登錄2.0、房地合一稅2.0等，對台灣樓市長期影響尚未明朗，發展商推盤只是轉趨低調並沒減少。

另依最新第1季國泰房地產指數報告，主要都會區新盤成交價除了新北市接近前波高點外，其餘五都加新竹地區，均超越前波高點；成交量方面，桃竹以北地區仍處於相對低檔，中南部已超過前次波段高點；但報告也指出，觀察首季市場反應，桃中南高等四都已有降溫，預期未來投機炒樓情況將明顯有效降低。

從樓市價量變化及發展商經營成本來看，因資金、財務與按揭等條件不同，外加疫情對樓市產生一定的影響，物業炒家將有一定程度的拋售壓力，只要有錢賺就會選擇出場；一手樓花新盤因取得成本較高，不僅沒有減價空間，反而會持穩或微幅上揚，關鍵在於開發被土地與起樓工程費用的高成本卡死，這不是「讓利」的選擇，而是很難「蝕讓」！

整體來說，房地合一新制上路之後，因為新稅閉鎖期從2年延長至5年，市場上供給量緊縮的機率偏高，樓價或許跌不下去。然而，新制上路之前，很可能出現一波躲避重稅的委售潮，港人嚟台灣買樓時可以趁此良機多去睇樓，或者仲有機會買到樓價划算的筍盤哦！

張紹權

中華民國政治大學地政系系友會理事

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