債台高築的恒大集團（3333）宣佈，欲分拆旗下地產業務在內地A股借殼上市。集團與深圳市國企深圳經濟特區房地產（下稱深深房，深A︰000029）訂立協議，將出售主要附屬公司恒大地產100%股權予深深房，深深房透過發行A股或另加現金支付代價，若交易完成，恒大集團將成深深房控股股東，而恒大地產則可借殼深深房回歸A股。不過，交易要完成須經多重關卡、尤其是中證監批准，有分析員料難獲放行，質疑恒大是借消息炒作居多。

今次交易尚未提供具體作價或細節，但值得留意的是，恒大已為交易作出極為進取的盈利保證，變相披露未來3年盈利預測，分析員稱有關數據與市場預測相距甚遠。

恒大聲稱，按恒大地產目前發展計劃及行業情況，預料2017至2019年合約銷售額可達4500億元（人民幣、下同）至5500億元，預期收入為2800億至3800億元，而扣除非經常性損益的純利3年分別則為243億元、308億元、337億元（詳見表）。

恒大更作出承諾，倘未來3年恒大地產純利累計不能達到888億元，恒大將按規定進行補償。

據6月份恒大地產收購另一內地上市公司嘉凱城時的公告，恒大地產持有集團旗下44間核心企業，2013至2015年純利僅為169.1億元、157.6億元及121.66億元。若要達盈利保證目標，意味恒大地產在今、明兩年純利需增長逾四成。而恒大集團最近2016年中期業績，核心利潤僅78.1億元。

有分析員坦言，恒大回歸A股交易似炒作居多，事關深深房盈利基礎薄弱，A股市值僅106億，交易又需國資委、商務部、中證監等審批，非常複雜，然而恒大聲稱會為交易引入300億元戰略投資者，變相預告「有人願意掟300億去買，咁估值就有返咁上下」，但「攞完市場係咪會俾一個高估值中國恒大？難啲！」

該分析員質疑，按恒大表現，「我forecast唔到佢條數點計，佢做到佢叻囉！」而且恒大聲稱2019年要做到盈利337億：「點估3年？我怕係37億喎。」他解釋，現時恒大淨利潤計法與市場不同，或將重估收益計入，質疑為何公司變相披露未來3年盈利預測，數字是否經核數師同意（詳見另文）。

有外資分析員指，恒大要借殼回A難度甚高，純利預測過於樂觀，若作價太高，未必獲監管部門放行。據恒大通告，交易需過9重關卡，包括深深房、恒大雙方的董事會、股東會、深圳市政府、深圳國資委、商務部及港交所等批准。

記者：方楚茵　黃翹恩

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