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堆填區獨白:政策炮製房屋荒(楊懷康) - 楊懷康

蘋果日報 2018/01/24 00:00


師傅教落,現實世界,有理性的人競逐資源唯恐不及,不會浪費。(何謂理性,詳見下文。)香港鬧房屋荒。拿統計數字看,則地少人多此老生常談,不攻自破:香港無疑地少,但當中有66.2%是林地 / 灌叢 / 草地 / 濕地。反觀拿來建造房屋的土地則少得可憐,只有6.9%。地少而鬧房屋荒看來是政策使然。
香港經濟老早已進入服務業主導的所謂「後製造業階段」,農業生產只佔GDP的0.07%。可是農業用地加上漁塘 / 基圍佔全港土地面積約6.1%。農地建屋,房屋荒迎刃而解。此又不禁令人要問:人口稠密,是農業生產大,抑或人的居住需要大?
更有甚者,官家指有85%的農地是荒廢的。然而師傅不是教落,資源寶貴,理性的人不會浪費嗎?大家當又知道所謂「荒廢」的農地不是搖身變作貨倉、停車場、回收場,便是蓋起了貨櫃屋。大好的土地本來可以拿來紓解21萬劏房戶居者無其屋之困,現今卻變作烏煙瘴氣、蛇蟲鼠蟻出沒的棕地。暴殄天物,莫此為甚。
誠然,棕地不及屋地那麼值錢,但姑勿論是停車場或回收場都有租金可收,有助降低租值流失,說不上完全浪費。可見師傅的道理經得起實證考驗。除了不會浪費資源,師傅又教落,眼前有青蟹及金牛各一,任君選擇,哪怕是三尺孩童亦曉得作理性的選擇。跟屋租比,棕地租金孰高孰低,盡人皆知。有選擇,理性的地主當會盡力設法降低租值流失,提高收益。
執權者早晚要讓丁權自由買賣
計將安出?套丁。眾所周知,丁者,新界原居民之男性後裔也。港英賦予每名男丁權利在其祖宗村落範圍興建一座三層高、每層700呎的丁屋以供自用。屋地既是寸金尺土,圍村建屋的丁權不用說價值可觀。過渡後,丁權更為《基本法》確認。(人大常委就「一地兩檢」作出「一言九鼎」的「決定」後,《基本法》尚有多大效力,讀者諸君還請自由揣摸。)
子孫繁衍,不是所有圍村皆有足夠土地供建丁屋之用,丁權往往不兌現,變成大陸術語所謂的「打白條」。怎麼辦?前頭說過了,師傅教落,理性的人不會任得丁權淪為廢紙。套丁應運而生。
套丁是互通有無的交易:有土地而無權建屋的人跟有丁權而無地建屋的人作交易,以提升土地資源效益、減少浪費。試想想,有土地而無丁權,寶貴的土地資源不是淪為回收場便是荒廢,豈不浪費?有丁權而無地建屋,猶如見水唔飲得的蜑家雞,權利落空。雙方的浪費昭昭明甚,豈為天理人倫所容?當又各師各法減省資源浪費。
減省的辦法之一,是套丁權落沒有建屋權的土地上,提升其效益。覓地、跑衙門申請這種那種牌照、「搵丁」配對土地……手續既煩且複,交易費用高昂,個別套丁顯然划不來。為了攤分交易費用、降低成本,不套則已,一套便起碼二、三十幢丁屋。先前《香港01》的調查發現,套丁發展出來的屋苑都頗具規模,小則20幢大則150幢;足見發展商講求效益,是「理性」的。
套丁降低浪費、促進土地的資源效益,本為互利共贏、紓緩住屋緊張局面的大好事,年來卻官非不絕,有人因而淪為階下囚,更崩緊政府與鄉議局的關係,何也?設立丁權的初衷是幫助原居民解決居無住所之困,故此這個權是有限制的──只供自用、不能套現買賣。及後雖經優化,准許出售補過地價的丁屋,明目張膽買賣丁權仍屬違法。
這些限制提高買賣丁權的交易費用──即是降低其價值,是以局限透過買賣丁權發展屋苑的規模,削減土地資源效益。
縱使解除買賣丁權的限制,或是依胡應湘先生的建議,化丁權為證劵、自由買賣,700呎、三層高的丁屋規格亦顯非善用寶貴土地資源之道──不管是建三層或三十層,佔用土地面積如一。是以早於06年政府已有提高丁屋地積比之議,以增加可建樓面。只是過渡後特區政府患了朱鎔基口中「議而不決、決而不行」的董建華症候群,提高丁屋地積比之議不了了之。
市區劏房遍地開花,新界可滿目棕地、丁屋,非理性浪費寶貴土地資源的情況令人沮喪;房屋果是特區政府施政的重中之重?師傅教落,理性的人時刻致力改善當前境況,不會糟蹋寶貴資源。執權者早晚要讓丁權自由買賣、提高丁屋地積比。子姑待之。

楊懷康