九龍倉（004）受惠於商場租金收入穩步增長、酒店業務從03年低谷中反彈、旗下有線寬頻（1097）盈利改善及借貸成本減少，04年度股東應佔盈利較03年度大幅增長24%，達37.67億元，當中包括非經常性物業撥回5.5億元及旗下九倉電訊為若干網絡資產作出的減值撇帳2.98億元。
地產投資項目的貢獻最大，營業盈利達31.03億元，較03年度增長6.96%；其次為物流（主要為現代貨箱碼頭），營業盈利為18.4億元，微增1%；通訊、媒體及娛樂的營業盈利為4.56億元，增長6%；有線寬頻純利為2.84億元，升29%。
九倉04年度業績仍採用舊的會計制度計算，但集團同時評估了採用新會計制度對業績的影響。假設集團於04年度採用新會計準則，股東應佔盈利會增加89億元，此乃投資物業重估儲備內的重估盈餘淨額109億元扣減遞延稅項20億元所致。不過，由於酒店物業重估儲備逆轉，集團於去年底的資產淨值將會減少約29億元或每股1.17元；累積物業儲備盈餘均需作出遞延稅項的準備，使集團於去年底的淨資產減少約74億元。筆者預期未來物業市場的變化對集團的盈利會有重大影響。