中資攻港,當中海航集團以272億元連奪啟德4幅地後,卻表示有意保留相當一部分單位予員工居住,不會出售。路勁(1098)執董單偉彪指本港地價、樓價如斯昂貴,故「好懷疑呢個講法」,若僅保留一幢作宿舍是有可能,但「4幢都係我又唔係好信囉」。他又估計,3至5年後中、港資將會「平分天下」。
海航頭炮是在去年11月,以天價88億元奪得啟德第1K區3號地盤,樓面每平方呎達1.35萬元,其後再以相近價錢取得3幅地皮,令市場譁然。單偉彪認為海航出價進取,全因第一次投標出了高價,第二標就不能低於此數,否則「第時賣樓咪死囉」。
更重要的是,中資與港資計數方法全然不同。撇除發展周期長達4、5年,單指中資的底線,只是香港項目的淨利潤高於內地即可,因在中國稅制下,計及利得稅及土地增值稅後,「會令地產商無得發大達」,淨利潤率往往僅得一成,有些甚至「肉酸」得3、4%。
相反香港買地不受限,內房很快便發現「係香港賺十幾個(巴仙)原來好容易喎!所以你話佢(海航)癲又好,但到時賣樓超過2萬元一呎,已計得掂數。」加上資金成本便宜,造成今日中資雄據啟德的局面。
中資高價搶地下,行業未來或往低利潤發展。單偉彪指,港資若參與搶地,「會好難交待,未來(利潤)係一直跌嘅,你要新地(016)或長實(1113)突然話畀股東聽,我舊年賺40%(利潤率),但未來每年就跌5%,短期內未必敢講呢句說話。」
不過,單指本港大孖沙們仍「有得揀」,包括轉土地用途、收舊樓等;加上他們「見過起伏,知道唔係一直向上(樓市);但國內地產商完全是不設防的」,故期望「一個浪嚟沖走晒個班人啦,又可以香港地產商獨霸啦。」
路勁作為「港資內房股」,以往鮮有涉足本港地產,單偉彪指全因「香港個entry barrier(門檻)太高,(買地)下下郁親幾十億,邊有咁多錢呀!」然而公司在中國發展地產10多年後規模漸大,反而香港門檻又變得相對低,故去年先以10億元試水,拿下元朗凹頭地皮,今次再下一城與平安合資取得黃竹坑站上蓋項目。
單偉彪透露現時有許多中資,因「第一次唔敢自己嚟」,故希望在港找「盲公竹」,與路勁合作。而路勁則「只係求做」,不會計較出資比例等問題。現時路勁與平安不動產各持黃竹坑站項目50%權益。
單認為中資攻港,只是「有人辭官歸故里,有人漏夜趕科場」,如按現時中資投地的步伐,料3至5年後以銷售額計,中、港資將平分天下。