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【樓市贏家】高成數按揭月供$2600 滿名山業主「賭贏發展商」

蘋果日報 2019/06/02 06:00

滿名山新盤

樓市一直向上爬,無殼蝸牛上車困難。新盤發展商近年推出不少高成數按揭計劃,嘉里(683) 屯門滿名山,鄰近貴族學府哈羅國際學校,2016年推出「1,838一按計劃」,以「兩成首期,首年免供」的口號吸客,第2、3年只需供1厘息,有人月供2,600元就可入住。雖其後利息增至5厘,又須5年還清借款,可謂先甜後苦。但大部份人成功轉按,加上樓價升幅驚人,大多業主都「賭贏發展商」。
屯門滿名山於2015年起推盤,惟當年銷情平平,發展商為散貨於2016年5月推出「1,838一按計劃」,主張兩成首期上車,包括坊間只可借5成的千萬元以上單位,亦可借足8成,故該計劃當年吸引不少上車客及換樓客入市。業主Andy於2016年5月以403萬買入滿名山6座高層一個311方呎的開放式單位,首期僅80.6萬元。他坦言,當年選擇「1,838」的原因是因為入息問題:「唔夠入息呀嘛,咁(個計劃)都幫到手。」
根據付款計劃顯示,單位首年是免息免供,第2、3年息口為P減4厘,以當時P為5厘計,全年利息為3.2萬元,即月供僅約2,600元。但是,根據付款計劃,第4、5年的利息是P,全年利息升至16.5萬元,每月供款一下子跳升到約1.38萬元,供樓壓力大增,而還款年期不可超過1,838天,即5年要還清本金及利息。
故此,不少選用1,838一按計劃的買家都於2018年及2019年間相繼進行轉按,而Andy亦不例如,他更指出,當年買樓時,代理已經教他用轉按方法周轉,減輕負擔:「上年年中做咗轉按,借到六成,係當年買樓嗰陣,個sales有同我講。」以同類單位樓價升約5%,料Andy的單位當時值423萬,可借254萬元,扣減已付的首期80.6萬元,即5年期屆滿時,他只需再付68.4萬元。以實際息率2.375厘計,借254萬元,分25年還,月供約1.1萬元。
除了吸引上車客,計劃亦受換樓客歡迎,例如滿庭3座高層B室,實用956方呎的3房戶,2016年5月以1,544.2萬元售。成交紀錄冊顯示,買家同樣選1,838 一按計劃,若借足8成,首期僅308.84萬元。比較大角嘴帝峯.皇殿6座中層單位以1,600萬成交,坊間一般最多只可借5成,即首期起碼800萬元。
按1,838付款計劃,滿名山單位第2、3年月供約1.03萬。但是第4、5年利息一下子跳升到5.1萬元。而帝峯.皇殿單位則每月供3.538萬元。若兩個單位業主同樣5年後轉手,利息支出上,前者為148萬,後者為212萬元,即1,838可慳息約64萬元。買家去年亦做轉按,預計銀行可以1,620萬樓價借出按揭,5成計即借810萬,5年期時須付425萬元。
滿名山1,838一按計劃除受市場歡迎,連代理都覺得吸引。晉誠地產古宏曦指出,當年計劃推出後吸引大批買家選用,而當中於近一年已經做了轉按周轉:「計劃面世後,我地都覺得「好筍」,擺低2成首期,其餘8成一按發展商無條件借畀你,唔係太睇入息,頭一年免供,之後第2、3年息口1厘左右,3年之後可以自行轉按或者找尾數,如果5年內找清餘額,發展商會將利息回贈予買家。」
他表示,計劃主要吸引兩類客,其一是換樓客,因為當年樓市並不太景氣,人們普遍無太大意慾「細屋換大屋」,加上資金問題,購入坊間二手大單位時首期支出較沉重,以及SSD辣稅出現,人們不敢先放售單位再「上車」,這個計劃就讓他們有充足時間套現舊樓。另一類為投資者,部份人可能已退休,入息不穩,無法通過壓力測驗,而計劃則能協助他們入市。
雖然計劃助不少買家上車,但亦有部份人疑因上會失敗而撻定,例如滿庭8座低層A室,於2016年7月以726.26萬售出,買家選用1,838一按計劃,終於2017年4月撻定離場,料損失樓價5%定金,即36.313萬。
市況方面,滿名山上年11月4日開始鬆綁SSD辣稅,但隔一日已有首宗成交,至今半年間錄18宗二手成交,集中為開放式至2房戶型,呎價介乎1.3萬至1.5萬元。市場放盤約40多個,3房以上大單位不足10個。入場單位為滿庭9座中層C室,實用面積318方呎,開放式間隔,內櫳四正,可分間成一房間隔,望內園,業主叫價480萬元,呎價15,094元。另一個3房單位為滿庭11座中層A室,實用面積892方呎,望海景,向公路方向,惟開則有巧思,將露台設於大廳側邊,既可以通風又不太受噪音影響,叫價1,250萬元,呎價14,013元。
記者:陳寶恩
攝影:鄒潔珊
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屯門滿名山1,838一按計劃推出3年,不少業主已成功轉按。
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入場的開放式單位叫價480萬。
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3房單位向公路,但露台側開,減少噪音。
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廚房配有工作平台助通風。
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主人房連套廁。
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晉誠地產古宏曦指,1,838計劃受換樓客及投資者歡迎。