最貴商業地王|新地西九地王申建兩座250萬呎商廈 計畫明年中動工 2028年全面落成
新地(016)去年以「天價」逾422億元投得的廣深港高鐵站上蓋商業地王,堪稱「巨無霸」商業項目,樓面面積逾300萬方呎,質素挑戰中環甲廈及金鐘商廈。最新發展方案曝光! 新地將建兩座逾250萬方呎的甲級寫字樓,以及提供近60萬方呎商場,商廈外型似「鑽石」。新地項目總監麥孟添指計畫明年年中動工,於2028年全面落成,總投資額維持600億元不變,料落成後平均每日人流可達20萬人。
麥孟添解釋,之所以修訂新方案,主要由於舊方案31.6萬方呎的樓面面積屬地區商場規模,目標客戶僅為住宅居民,惟新方案以聯繫社區為目標,料商場客群將擴大至舊社區住戶及國際旅客,商場定位則視乎落成後的市場狀況而定。麥孟添強調,減少寫字樓面積與近期市況波動無關,項目著重長遠回報,而寫字樓面積減少約10%僅屬微調。
去年,新地以驚天價逾422億元投得的西九高鐵站上蓋商業地段,先後出售部分股權予郭氏家族及中國平安(2318)。項目最新有發展方案,發展商向城規會申請,計劃興建甲級寫字樓、商場及申請放寬建築物高度限制,並以4.05倍地積比興建寫字樓、0.95倍地積比提供商業及零售發展,成為2座分別為30層及20至24層高的商用物業。
西九高鐵地地盤面積約63.2萬方呎,以總地積比率5倍發展,總樓面面積達316.5萬方呎,規模比中環國際金融中心更大。項目申請規劃為以4.05倍地積比興建寫字樓、0.95倍地積比提供商業及零售發展,令寫字樓佔地面積達256.2萬方呎,零售商場面積達60.3萬方呎。涉及的樓面面積,將會用作興建2座分別為30層、主水平基準上高159米,及20至24層、主水平基準上高114至131米的商用物業。
有別2010年港鐵方案,申請人認為,港鐵(66)原於2010申請並通過的方案,3座大樓於上蓋發展地盤上相當擁擠,以至可提供的休憩用地有限,加上其流線型的設計、修長的樓板、樓底高度、零售樓面面積及休憩用地等不足,因此建議修訂原有方案,改為興建2座大樓,以增加休憩空間。新地指原方案休憩用地大約為2.48萬方呎,而新修訂方案則有9.15萬方呎。不過由於寫字樓由3座減至2座,因此可以重新分配樓面面積,零售商場部分由舊方案的31.6萬方呎,增加90%或28.7萬方呎樓面至目前的60.3萬方呎。除零售樓面增加,草擬方案亦將休憩用地由原先已核准方案的2.48萬方呎增加至9.15萬方呎,增幅2.69倍,面積接近中環皇后像廣場。
去年市場曾預期每方呎售價或可達3萬元,不過,在中美角力,國際局勢變化萬千,加上疫情衝擊全球經濟,西九商業地王未來呎價水平,能否挑戰3萬元一呎,仍屬未知之數。
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