當年今日

無懼加息樓價續看漲

蘋果日報 2010/01/05 00:00


各國央行推行寬鬆貨幣政策,熱錢持續流入香港,受惠最大的是本港樓市,無論成交宗數及金額,均逼近97年水平,樓價更極速反彈近三成。3位本地樓市專家預期,踏入2010年雖有加息陰霾,但無阻樓市升勢。 記者:黃碧珊、甄嘉儀、余美玉
去年除了金價越升越有,樓市更如坐直升機。不過,踏入2010年,各國均部署退市,低息環境或不再,究竟會否打擊樓市呢?
受惠熱錢續流入
卓百德(PeterChurchouse)、張一鳴、顏偉洪3位星級地產分析專家仍一致看好樓市,原因是即使加息,幅度相對輕微,預計對樓市影響有限,加上熱錢持續,香港樓市仍會向上,但相信升幅放緩。
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專家卓百德 升幅不逾15%
前摩根士丹利星級分析員、現任PortwoodCapital董事總經理卓百德指出,去年樓價累升近三成,今年仍看好樓市走勢,但預期增長不會多於15%。他解釋:「本港處於低息周期,經濟逐漸改善,失業率有回落迹象,加上內地維持寬鬆貨幣政策,熱錢不斷流入,對供應不多的住宅樓市有支持。」
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卓百德
按揭成本增窒礙樓市
既然熱錢會持續支持樓市上升,為何卓百德認為,樓市升幅不會多於15%?原因與政策有關。他指出,樓價越升越有,部份豪宅更錄得天價成交,令政府出招為樓市降溫,若樓市持續升勢,出現多於15%的增長,相信政府定必再有措施出台。
此外,按揭成本增加亦窒礙樓市升幅。09年息口低企,令市民供樓壓力大減,卓百德表示,現時市民供樓負擔水平仍較97年低,預期低息環境將維持,「相信美國聯儲局最快要到下半年才有加息可能,利率短期內仍會維持不變。」不過他估計,銀行會調整最優惠利率(P)折扣部份,如由現時P減2.5厘,調整至P減1.5至2厘。
建銀顏偉洪 中小住宅主導
建銀國際研究部執行董事顏偉洪認為,大部份人09年均跌眼鏡,以為金融海嘯,業主會因實力不足劈價套現,推低樓市。不過事實證明,供款人實力相當,樓市越來越旺,他估計,今年仍以中小型物業主導樓市。顏偉洪說:「市區住宅單位供不應求,加上經濟環境改善、失業率下降,及打工仔加薪等因素,相信不但中小型住宅樓價可看高一線,租值亦有可觀升幅。」
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顏偉洪
豪宅價或有調整
另一利好中小型住宅的因素,是市民供款比率(DTI)偏低,約佔收入三至四成,顏偉洪表示:「相信今年首三季,按揭息率仍會維持低位,但不會再有下調空間,其後美國將有機會加息,但即使息口上調,加息幅度應不超過1厘,故對供款人不會構成沉重壓力。」他指出,銀行同業拆息較波動,如選該類按揭計劃,應特別留意息口走勢。
雖然看好中小型住宅,但對於今年屢創新高的豪宅樓價,顏偉洪則認為或有調整,原因是過去一年投資者不斷炒高,令部份豪宅有價無市,故相信炒家終會向現實低頭,減價離場。
星展張一鳴 未屆瘋狂階段
曾被冠為「地產大淡友」的星展唯高達研究部主管張一鳴表示,去年樓價升幅過快,預計今年相對平穩。他指出,未有為今年升跌作預測,但相信會反覆向上,更說:「三年後的樓價會較今天高。」
他的理據是,現時住宅樓宇主要由本地需求帶動,在供應少需求多的情況下,長線樓價向好,但仍需留意環球經濟發展。此外,現時本港整體樓價「未到瘋狂」階段,大部份買家仍會按實際能力,理性入市,並未出現97年高峯期的「排隊瞓街買樓現象」,反之中國及新加坡已出現瘋狂買樓情況。
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張一鳴
內地富豪撐樓市
星展唯高達估計,本港按揭息率將增加一厘或以下。張一鳴相信這增幅,對本地樓市影響不大,但他指出,若香港要成為真正國際金融中心,樓價上漲無可避免。以紐約、倫敦及東京等國際金融中心為例,由於市中心樓價高昂,大部份在市中心工作的人,均要用上最少兩小時上下班交通時間。加上國內富豪繼續在港置業,推高本地樓價,香港勢將成為中國豪宅區。