華潤置地(1109)向母公司收購大量資產,且不必動用現金,市場受落,股價已創出99年以來高位2.825元,正在整固中。
收購的物業包括4項商用投資物業及1項待發展地盤,公平市值為51.79億元,而收購代價只是31.95億元,包括發行新股12.55億股,作價28.72億元(每股作價2.2875元),另將所持有的萬科B股2.25%轉讓予母公司,作價3.23億元。
收購價較市值折讓35.7%,發行新股價較當時股價2.425元折讓5.67%,華潤置地於年中的每股資產淨值為2.55元,估計收購後備考資產估值為2.80元左右。
收購的物業,包括:1北京華潤大廈,商用面積70.2萬方呎;2上海浦東華潤時代廣場,面積104.5萬方呎;3深圳華潤中心,面積247.5萬方呎;4深圳木棉花酒店,面積14.8萬方呎;此外,另有位於深圳羅湖區地盤,可建酒店及商住面積188萬方呎,還佔深圳留園飲食股權15%。
首3項物業的出租率,介乎75%至100%之間,其中面積最大的深圳華潤中心,辦公室出租率只有75%,潛力仍待進一步反映,由於該等物業涉及股東借貸利息(貸款已包括在收購價內),亦有物業公平價值變動,且無詳細帳項提供,估計暫時回報率約5%,而待租面積仍多,若能提高物業出租率,收益可望理想。
華潤置地現有業務,主要是物業發展,僅持有北京收租物業68萬方呎,穩定收益單薄,在不必耗用現金而可大量增加投資物業,有利於未來收益的穩定性。