【大行觀點】德銀:料恒地最受首置上車盤影響
長實德銀恒地首置上車盤
德銀指雖然部份市場人士相信,發展商可受惠於參與新的首置上車盤資助房屋計劃,但該行認為,計劃反而會導致置業需求由私樓被排擠至首置上車盤。該行解釋,首置上車盤料針對月入5.2萬至7.2萬元的家庭,計及按揭條款,上述月入家庭的可負擔樓價相當於五百萬至七百萬元,該樓價範圍佔發展商年初至今可供出售單位數量72%,意味首置上車盤將與私樓市場重疊。此外,發展商參與計劃亦會導致利潤遭到攤薄。
至於加快農地轉換方面,德銀亦指市場過度興奮。加快農地轉換雖有助提升資產淨值,但該行直言,發展商的轉換決定是基於本身對市場前景之判斷,料發展商為免供應過剩,不會進取地進行轉換。按德銀推算,四大發展商手上農地需時34年至274年時間,始能完全轉換,而資產淨值提升幅度則料介乎5.7%至15.5%。
德銀將恒地(012)評級由「持有」降至「沽售」,主因是首置上車盤料排擠私樓需求,而恒地的銷售渠道擁有最多細單位,因此預計會最受影響。至於整體地產股方面,德銀基於估值問題,仍睇好本地發展商多於收租股,僅予長實(1113)「買入」評級,指長實在同業中資產周轉率最高。
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