上車落車:復地帶動新中特別吸引

蘋果日報 2004/02/02 00:00


上海復地(2337)招股上市,為中國地產股帶來「大陽春」。去年11月25日推介的麗豐國際(1225),兩個多月大升58%;去年12月8日推介的新世界中國(917),至今急漲41%。今日,再推介新中。
■復地上周五截止認購,初步計算超購400倍,招股價訂於2.35元上限價(下限價為1.80元)。復地每股盈利預測0.20元,每股資產淨值2.22元。以招股價計算,PE11.8倍,招股價較資產淨值亦有溢價6%。復地不算便宜。其他純中國地產股中,PE不易有低過復地的,但股價則較資產淨值有大折讓。
■新中03年度(6月年結)業績惡劣,營業額5.55億元,大降41%;虧損17.11億元,而對上年度則為盈利1.37億元,每股數據由盈利9.3仙變為虧損1.16元。業績大見紅,是因為投資與發展物業,及酒店物業大撥備,共撥掉13.28億元。不計撥備,仍然見紅,則因出售物業的售價仍然低於成本價。去年出售的物業,略逾600萬方呎(未減非全資附屬公司少數股東應佔面積),約6成屬早年完成的貨尾,32%屬即年竣工項目。
■04年度,新中估計可扭虧為盈,要準確預測盈利則不容易。本年度內,有10個城市共14項發展物業落成,總樓面高達1190萬方呎(較去年大增55%),至去年9月已預售40%,假設最終完成出售80%,並以應佔樓面920萬方呎保守估計每方呎利潤50元計,將可帶來利潤4.5億元。部份售樓盈利與租金收入,抵銷利息開支。全年盈利預測逾3億元,PE10倍至15倍之間。
折讓76% 目標3.8元
■新中最吸引之處,是股價較資產值有大折讓。去年大虧損之後,03年6月每股淨值仍高達10.93元(02年6月12.07元);去年大撥備,每股淨值10.93元應屬保守數字。現價2.60元,折讓率高達76%(即P/B為0.24)。知名度高的港資中國地產股,沒有一隻有如此高的折讓率。麗豐股價狂升後,折讓率已降至70%;名氣相若或名氣較佳的恒基中國(246),折讓率是68%;投機味較重的天安中國(028),折讓率僅43%。其他紅籌中國地產股,折讓更低。
■03年6月,新中借貸淨額51.7億元,淨負債比率32%,處安全水平。
●復地上市帶起中國地產股,以資產折讓而言,新中特別吸引。折讓率由76%縮減至65%,代表新中可由2.60元升至3.80元,升幅46%。中國樓市只要不出現大泡沫(無懼小泡沫),新中資產折讓縮減至65%,可能仍是過於保守的估計。折讓縮減至60%,股價見4.40元。
何 車