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【名家即時睇】樓價指數認真就輸了(股榮)

蘋果日報 2014/07/05 06:00


講起樓價指數,大家只會記得中原城市領先指數(CCL),因為它就如恒生指數般一樣獨市。但作為二手樓市的BENCHMARK,CCL是否具備指標作用,股榮有保留。

中原城市指數有兩個,一個是正式的中原城市指數(CCI),以土地註冊署正式買賣紀錄來計算,一般買賣合約要6個星期後才呈上田土廳,數據滯後達兩個月。CCL則根據中原地產經紀上報到總部的臨時買賣合約來計算,滯後時間約兩周,很大程度最反映市況,有價有真相。

CCL最大缺點,是只根據其代理上報的成交作為統計數據,據其網頁自身披露,「在地產代理市場的佔有率超過20%,所以它的成交數據是能夠反映市場的主要狀況」。逾兩成市佔率就代表樓市的升跌,問題繫於SampleSize太少,容易出現「被代表」的情況。

CCL計算方法,是統計全港100個主要屋苑的一周總市值按周變幅,總市值等於屋苑全部可銷售樓面乘以它的調整呎價。所謂調整呎價,是基於呎價受景觀、方向和層數等因素影響,所以利用回歸分析方法來確定這些因素對呎價的影響。用埋所謂統計學上的變數分析,是否準確呢,不妨參考今年表現最好及最差的屋苑。

股榮用中原網上數據,統計百個屋苑調整呎價,整合後,十大升幅屋苑有九個升幅雙位數,當中青衣美景花園飆升21%,由去年底的實用呎價6832元,升至上周五最新報的8286元,同為青衣區的翠怡花園升12.6%排第五,但同區的青怡花園及盈翠僅升約1%。

股票有追落後,樓市追落後亦司空見慣,但同區差距如此大,是盲搶樓的結果,或是昔日數據有偏差,令人產生錯覺呢?

另一邊廂,上半年最差的屋苑是擎天半島,呎價跌了兩成,同屬九龍站的凱旋門及漾日居,同期分別跌3.2及0.4%。至於同屬傳統藍籌屋苑的美孚新村,半年跌價12%。問了區內代理,兩大跌價屋苑半年間極其量微跌,業主就算狂出貨,平市價5%即有承接,何須賤賣。

數據還數據,事實歸市實。有朋友年初認真mode問,中原指數跌到落100(當時約118),我就買樓。我亦認真反問他,你買騰訊(700)會睇恒生指數嗎,恒指跌到落二萬點先買QQ嗎,佢唔識答。真的認真望睇中原指數的人只有兩種,一種是剛買了樓,希望樓價gogogo,以滿足他們入啱市的決定。另一類是望住指數等跌的上車客,明明有能力有需要,卻認定指數會跌,死等唔買,以為指數決定一切,殊不知越睇越笨實。