鄧聲興專欄:買地產股不宜貪心

蘋果日報 2002/01/03 00:00


昨日與大家討論過銀行股於今年的投資展望,今天續談地產股的投資前景。近日主要發展商開售的新樓盤大多反應不俗,但主要是受惠於息口低企、購買力已累積了一段時間及發展商提供一系列優惠所致,但目前正在銷售的項目,不少是由發展商於97及98年以很高價格所買入的地皮所發展,因此未計入撥備前的邊際利潤其實仍很低或甚至出現虧損。故此,就算近日發展商成功推售樓盤而大量套現,但其實上年度的盈利表現仍不會太理想。
目前樓市在高失業率、通縮及經濟前景不明朗的因素困擾下,相信很難強勁復甦。供應量充裕仍會令到今年樓價的上升空間受到限制,估計今年的新盤供應量將高達35000個,未計入貨尾單位已高出每年平均吸納量的20000個單位40%以上,故此,供過於求的因素仍會影響今年的樓價發展。

進入低盈利增長期
另外,超過10萬個負資產家庭亦會令到二手樓市繼續沉寂。在缺乏二手樓市交投活躍的支持下,單靠一手樓銷售難以令樓市出現真正復甦,不過,在息口持續低企,供樓能力提升及發展商繼續促銷下,預料交投會維持活躍,但相信大型地產股較受惠,如新地(016)、長實(001)及恒地(012)等。
由於現時地產發展商的邊際利潤已大不如前,故很難支持股價上企於資產淨值以上,因此,今年度的地產股投資策略,應在股價與資產淨值出現兩至三成折讓時買入,但當升近其資產淨值應獲利,由於地產股未來會進入低盈利增長期,故不宜太貪心。
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