在市區重建局擔任非執行董事已進入第四年，這份是義工。舊區重建及增加房屋供應是香港的首要大問題，因此一眾不同背景的非執董都高度投入地與管理層為社會做好這份差事。
煥然壹居是市建局比較獨特的項目，一年多來備受公眾關注，其引伸的啟示亦具參考價值，現根據已公佈及公開的資料來做個分析：

原構思是同區安置：
九龍城及土瓜灣超過50年樓齡的舊樓眾多及密集，近兩三年更有塌樓及騎樓石屎剝落而變危樓的個案。
然而，因為該區地理位置方便，眾多業主都要求原區安置，這引致「樓換樓」概念的誕生，以促成收樓的步伐。煥然壹居是市建局用市價真金白銀，向政府在原啟德機場買地來建私樓，以配合在九龍城、土瓜灣一帶開展舊區重建項目時，供業主「樓換樓」，所以其設計及格局都以私樓為標準。

樓換樓冇生意：
項目的studio flat、一房及兩房單位共400個。然而，物業被收購而又選擇樓換樓的業主只有8戶。這個意料不到的結果表達了甚麼呢？一般接受了7年樓齡作收購價的業主都是精打細算的街坊，他們對在原區另覓居所或遷往其他地區的盤算自有主張，不需樓換樓。因此市建局的原Plan B是建成時把單位推出來向公眾發售。

政府要求市建局加入供應資助房屋解決樓荒：
為解決樓宇供應嚴重不足，以及照顧入息較低、未能置業的年輕家庭，2015年的施政報告建議市建局把將建成的部份私樓推出市場作資助房屋供應。於是，一番詳細策劃後，煥然壹居便成為增加資助房屋供應的一員，定位及定價在居屋及私樓之間。然而，這項目經歷很多定價及合資格人士定義的風風雨雨，包括從私樓估值的折扣應幾多，單身人士可否參與，單身及已婚人士的分配比例，以及入息及資產上限的釐定等。

揭年輕人首次置業困難

項目終在年初出台，經資料審查及抽籤後揀樓程序展開。作為公營機構，市建局管控程序及秩序遠比私人地產商嚴謹，因此亦引來傳媒就抽籤者no show及銷售單位慢而諸多揣測，甚至有人認為售價太高要求減價再推！
樓價與供樓能力差別大：這次用私樓估值加折扣當資助房屋賣，亦引證了年輕人及家庭首次置業的能力問題，包括（1）入息及資產的限制令申請人對供樓負擔能力的憂慮見真章，這令到；（2）價低的單位如studio flat、一房及低層單位賣得最快；（3）兩房及高層單位相對銷售最慢。（4）根據現場觀察，眾多已婚人士揀樓作決定時，都把願望向下調去買較細及較平的單位以減輕供樓負擔，甚至棄權。
總括來說，煥然壹居對增加資助房屋供應去解決樓荒問題是成功的，一場大龍鳳變了一個小團圓！但樓價對入息較低的首次置業人士仍然是一個很大的障礙，這再一次顯示增加公屋、資助房屋及私樓的解決辦法不能一概而論。最大的問題是可發展土地仍然嚴重缺乏！

周光暉
mailto:[email protected]