當年今日
關於我們

公務員冇負擔享長俸
15年儲$407萬遊埠換樓

蘋果日報 2009/03/29 00:00


讀者胡小姐任職公務員20多年,工作與收入穩定,退休時又享有長俸,晚年無憂。不過她不善理財,只會儲錢供樓,現想換樓兼退休後遊歷四方,但無從入手。理財專家指胡小姐財政狀況良好,只要善用手上資金,看準時機入市,要達換樓、旅遊兩大目標,絕無問題。 記者:甄嘉儀
胡小姐工作及收入穩定,自住物業早已供滿,每月所剩金額多半用作旅遊費用以增廣見聞,或當作零用提升生活質素。
至於投資方面,她說自己不熟悉股市,但有月供基金,「以前一向都冇投資,07年底見股市由高位回落,啲專家話可以用平均成本法供基金,捕捉低位,等增值。我咪試吓囉,自問已喺中下位入貨,每月供6000蚊,點知家比起果時仲跌咗成半,得4萬幾蚊,真係唔知點算好。」
自住物業早已供滿
年紀漸長,雖然將來有長俸作後盾,不過單身的她希望為自己做好退休準備,目標是換樓及提升居住環境,心水最好是港島區住宅,並於60歲退休後,除長俸外每月有額外1萬元,閒時可四處旅遊,增廣見聞。
empty
龐寶林認為樓市尚未見底,仍有下調空間。 李潤芳攝
個案
讀者:胡小姐
年齡:45歲
職業:政府公務員
婚姻狀況:單身
月入:3.3萬元
開支:1.3萬元
月剩:2萬元
資產:自住物業(已供滿,市值230萬元)、現金15萬元、基金約4.5萬元
症狀:不懂利用投資工具增加財富
目標:希望轉換居住環境;並在60歲退休時,每月有1萬元作旅遊之用
empty
分析
善用月剩$2萬投資達標
東驥基金管理公司董事總經理龐寶林認為,胡小姐財政狀況良好,又不用供養父母,加上任職公務員被解僱的機會較私人市場低,退休後更可享長俸,無後顧之憂,財務策劃方面並不困難。扣除6000元基金供款後,每月可剩2萬元,故專家認為,只要適當運用手上現金,就可達到目標。
empty
公務員工作及收入穩定,又有長俸作後盾,財務策劃不難。 資料圖片
有長俸不須擔心退休
胡小姐喜愛旅遊,打算在退休後遊歷四方,最好每月有1萬元作旅費,按她現年45歲計算,假設每年通脹率3.5%,及退休後投資回報約5厘,她於60歲退休時,要有352萬元,以應付至80歲的20年旅遊開支。
至於換樓方面,要達胡小姐的居住要求,先揀港島區的港鐵沿線物業,最好是大型屋苑,心水物業售價可能會高於舊物業市值,故此即使轉售套現,未必夠畀全數金額,差額要向銀行承造按揭,即重新供樓,故有一定風險。
empty
睇經濟數據等買平樓
龐寶林認為,基於現時有不少不明朗因素影響實體經濟,本港樓市仍有下調壓力,建議胡小姐留意本港失業率、破產和負資產數字及撻定情況,當數字急升,反映樓市或將見底,屆時便是入市的最佳時機。
建議
商品價低現投資價值
《旅費》龐寶林指出,胡小姐手頭上有現金15萬元,建議放於銀行作活期存款,作為應急錢,為自己設下保障網。至於現時月供6000元基金及4.5萬元的基金現值,估計每年回報有7厘,滾存15年約有合共202.4萬元,與要求金額352萬元,仍相差149.6萬元。故此,建議胡小姐再投資6000元供基金,如回報合乎預算,15年後約得190萬元,加上202.4萬元及現金15萬元,合共得407.4萬元(表1),足夠退休後旅遊所需。
empty
留意東歐國家負債重
由於胡小姐對投資市場認識不深,手持基金組合亦集中新興市場,令投資風險相對提高,龐寶林提醒,胡小姐須因應市場氣氛改變,注意投資組合風險管理。現時的月供基金組合中,富達東南亞基金、施羅德拉丁美洲及霸菱香港中國基金可繼續持有,但建議剔走霸菱東歐基金,換入同公司的環球資源基金,因截至去年底,東歐國家的外債總額超過1.54萬億美元,其中波蘭和捷克的外債水平已達GDP的100%,債台高築的東歐國家,違約風險不容忽視。
至於霸菱環球資源基金的投資價值,在於市場預期美元將受濫發鈔票及發債影響,引致長遠貶值,商品因而受惠。雖然商品價格跌勢未止,但長遠投資價值已浮現。
此外,由於要將資本增值至所需金額,胡小姐可考慮從月剩的2萬元,撥出6000元投資ManAHLDiversifiedFuturesLtd。雖然近期股市波動,但債券市場仍可為該類基金提供獲利環境,該基金3個月回報升0.12%(表2),跑贏多個股市及MSCI世界指數,可見其抗跌力。
empty
少借按揭慳利息開支
《物業》胡小姐現居單位已供完按揭,不過她有意轉換居住環境。心水選擇是在港島區,希望尋找質素較佳的屋苑,並且要鄰近港鐵站,方便她往返東九龍上班。
龐寶林建議,胡小姐可先出售現有物業套現,估計市值約230萬元,至於新單位地區可考慮鰂魚涌附近,該帶物業素質不俗,有多個藍籌屋苑,而且有大型商場,又有港鐵站及多種交通工具選擇,出入方便。
留現金儲起交稅
現時鰂魚涌一般屋苑如康怡花園,面積500至600方呎單位,售價介乎300萬至350萬元,合乎胡小姐的要求。
以樓價350萬元計算,物業套現後可得230萬元,應全數用作置業之用,減少按揭利息開支,另加雜費和裝修費,分別約需10萬元,預計向銀行借140萬元作置業之用。以現時大部份銀行按揭利息3厘計算,還款期15年,月供約9700元。
目前胡小姐月剩的2萬元,扣除新月供基金6000元及供樓所需,剩餘4300元。
不過胡小姐要留意,每月需儲起3100元作交稅之用,故剩餘的1200元只建議作流動資金,令手頭更鬆動。
購買350萬元物業開支
置業差額 支出:120萬元*
雜費 支出:10萬元
裝修 支出:10萬元
借貸總額 支出:140萬元

註:*假設賣出現有居所,套現230萬元並全數資金投放到新居
理財疑難 專家幫你
如果你在理財路上有任何疑難,歡迎你寫信來,只要你寄來的資料夠詳盡,並附上聯絡電話,理財版會幫你安排與理財專家面談,免費為你度身訂做更適合你的投資組合。
傳真:23703886;電郵:mailto:[email protected];郵寄:將軍澳工業邨駿盈街八號《蘋果日報》二樓理財版收。