特首推出六招希望幫助市民上市，安居樂業本來就是最基本的需要，而非奢望，可是現在如此高樓價而歪曲的社會下，這變成一種奢望。而居屋減價某程度上是有助不少市民上車，但到底上樓始終辛苦，曾經有網民在網上提出過租樓日日賺，認為在跌市中租樓的付出比樓價的下跌少，所以租樓是較好。那麼買不買樓好，從來都是一個無確切答案的問題?

在此先撇除買樓為投資的需要，在現階段離地的樓價上，買樓投資這些happy　problem實在非最優先次序，而且居屋亦難以有投資價值，因為要租出亦要先補地價。如果是有自住需要，要考慮的只有買樓和租樓的選擇，而兩者的差別。

先考慮一個持平的市況，如果今日購入一間400萬估值的樓宇，假設息率2.15%，每月供款15,523。如果租樓，假設業主追求回報率3.5%，大約每月租金為11,700，看似租樓較貴，但別忘記在攤銷的概念下，每月供款15,523中可以分為兩個部分，一部分為實際的還款，另一部分則是利息的支出，在以上情況第一個月實際的還款為9,073.02，而利息的支出為6,450，並且息隨本減，之後的每月利息支出會每月減少。

實際還款是可收回的，即是說如果樓價一直持平，那麼當你賣出手上物業時，你會收回所有的實際的還款，至於利息的支出是付給銀行，是沒法收回的。在這個概念之下，買樓的利息的支出可以想像成實際上的支出，而實際的還款只是把現金和樓宇權益之間的暫時互換，好像用錢買股票一樣，在賣出樓宇之時可以換回來。

而租樓的實際支出便是租金，所以兩者比較之下，可以見到以上例子中，租樓的實際支出(11,700)比買樓的實際支出(6,450)較高。如果要更確實比較當然要考慮首期本身能作其他投資帶來的收益，每月供款比租金多出的部分的回報率等等，但初步可以見到租樓又未必是日日賺，反而買樓的支出反而有機會更低，而且更有實際的還款是供了落樓宇，和通漲掛鈎，所以在升市之中更無需多言買樓賺得更多。

而特首推出的新措施更是令一層原本400萬左右的樓減至300萬左右，每月供款便會減至11,642，達至和租樓差不多的水平，其中第一個月的實際的還款為6,804.76，而利息的支出為4,837.50。即是說同樣的支出(大約11,700)，租樓是全部沒法收回，而買居屋有六成左右是買了資產，對沖了通漲風險。

當然在現時環境中，樓價無疑是處於高位，有下行的風險，但放長10年，20年來看，一層樓宇比現價持平的機會相信較大，而且長遠看來，市場是存在通漲，所以樓價長遠來看是上升，放眼遠處，同一筆支出，有至少一部份換為資產，長遠避開通漲，豈不更抵?

所以只要有穩定的供款能力而不必理會樓市價格的上上落落，而加息時依然有足夠現金流，買返一層安居樂業應該更抵。話雖如此，不過居屋數量有限，要買到一間居屋都要有運，如果抽到，都會係上車第一步。

全球樓行 Dream House零距離
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