上周六參加了由ACCA主辦的周年研討會，題目是「在挑戰時刻的財務專業」，當中一場討論會有中原地產主席施永青，他承認樓市這麼快轉活是其意料之外，不過樓市升市的動力是來自熱錢，特別是國內的熱錢，一個接一個地購買，有人覺得國內人不理性，但仍有香港人接貨。

港鐵利潤來自物業

從交易的資料看出，不少樓盤的表面回報（nominalyield）只有2至3厘。方法是把有關單位每年所收的租金除以相近單位的市價。或是把有關單位的價格乘以4%，便發覺遠高於相近單位的每年租金。很多資產的價格都由收入所決定。股息影響股價，利息影響債券價格，租金會影響物業價格。買樓收租或自住的人不可以不留意。
某日途經港鐵物業廣告，想起香港除了行政、立法及司法的三重架構，物業市場亦有三層架構。一個在港鐵車站發展的物業，在廣告中一定會看見兩個標誌。一是港鐵，二是有關的發展商。其實港鐵的利潤來源不是運輸，而是物業發展。有甚麼問題呢﹖物業市場養活不少人，除了律師、代理、銀行及裝修外，港鐵物業有兩個標誌，代表兩層，其實是三層利潤中心。第一層是政府，它要向港鐵收取地價；第二層是港鐵，它要賺取利潤回饋員工及股東；第三層是物業的發展商。而有關物業購買者是最後付款者，因此便宜有限。

業主津貼鐵路營運

情況與在農場買菜與在超市買菜情況一樣，中介人越少，價格較便宜。當然亦受市場供求影響。而政府更在三層以外再向港鐵收取股息。港鐵物業的業主間接津貼了鐵路營運。這是遊戲的規則。

中大酒店及旅遊管理學院
會計與財務高級導師　李兆波

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