長線持有自住物業，一向被認為是穩健的投資方法，但金融海嘯後，全球經濟急轉直下，樓價亦有越跌越深的迹象，究竟長線持有自住物業是否仍適合？對這問題李小姐來電郵，向筆者說了她的看法，以下是其電郵內容概要。

賣樓套現等再跌

「劉生你好，今年初，我以400萬元售出住了5年的愉景灣單位，該單位於04年以250萬元買入，賺了150萬元；連同定期存款，現時流動資產達400萬元。現時我於區內以每月1.2萬元租住一單位。當日賣了單位後，有點擔心難以低價買回同類型單位，不過大半年過後，愉景灣的樓價已隨大巿下調不少。
一向以來，我始終想持有一個自住物業作退休用，究竟現時我應否趁低入巿，以免錯失良機。不過本人一直留意閣下專欄，知道劉生一直看淡後巿，而現在的調整幅度，比你先前預測的跌幅更深，這樣的調整是否過份了一點，希望劉生賜教。」
正如一般樓評人，我的確錯了，我的錯是看巿不夠淡，如果我看巿再淡一點，可能會跟李小姐一樣，將自住及投資物業一齊悉數沽出，以「空軍投資法」（純持現金等低位入巿）去為自己賺取最大利潤。不過自住物業已自用20年，單在節省租金開支上，已補回購入成本，因此不賣該項物業亦只是賺少了。
筆者認識一位富豪級投資者，他採取了較保守的投資方法，既買樓，又買股及基金，全部以長期持有為目標，故一直不止賺、不止蝕；不過直至現時為止，他的總資產已減少近五成，身家由6億元，跌剩3億元。現時看來，李小姐的做法比那位富豪精明得多。
李小姐說得對，樓價比本人預計跌得更深，既然如此，就順勢讓它跌個夠，但究竟何時才到位？這點尚待觀察，但從現巿況看，樓巿跌勢不會那麼快完結。大家不妨想想，樓巿自03年反覆上升至08年第二季，足有5年多，因此跌巿又怎會於一年半載內完成，既然李小姐你現時持有那麼多現金，就應好好享受那種安逸的感覺。

摸底不易先保本

當樓巿確認見底，待它稍為回升5至8%後，才決定是否入巿亦未為晚也。這樣做的好處是不會摸錯底，壞處是買不到最低價位的物業。今時今日，投資路上充滿危機，一不留神隨時粉身碎骨，因此保本比賺錢更為重要，但要做到這一點，也不是想像中那麼易。
早前筆者相信一般屋邨樓在這浪跌巿中，會下調20至25%，至於豪宅跌幅則介乎30至40%。不過現時形勢有變，故有必要調整預測，其中屋邨樓跌幅會調高至30至40%，豪宅跌幅則上調到40至50%。因此李小姐不需要太心急，等待賤價出現後，才擇肥而噬食都未遲。
劉祥發
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