泛海國際(129)兩周前配股,每股作價0.38元。現價0.405元,高於配售價不多,值得吸納。
■泛海原有發行股數41.09億股,先舊後新配售8.20億股(毋須股東會通過),然後發行新股1.45億股售予英國Grosvenor(須股東會通過),全部完成後,股數將增至50.74億股。大股東滙漢控股(214)持股量20.55億股股數不變,持股率則由49.999%攤薄至40.49%;Grosvenor持股量由6.14億股增至7.59億股,百分比仍為14.94%。(Grosvenor持股量中,原來的6.14億股屬可換股債券一旦行使而衍生的新股,可換股債券07年1月7日到期,行使價0.45元。今次在泛海售股行動中,Grosvenor真金白銀新增投資5510萬元。)
■配股與售股9.65億股,集資淨額3.60億元,得款用於現有本港住宅發展計劃的補地價、償債及用作一般營運資金。好處是負債比率降低,但每股NAV則有所攤薄。泛海的淨負債比率(借貸淨額除以「股東資金加非全資附屬公司的少數股東權益」),將由75%降至59%;若07年1月到期的可換股債券兌為新股,則淨負債比率進一步降至48%。
NAV1.03元
■04年9月底中期結算時,泛海每股帳面NAV0.89元。未計應佔酒店升值因素,所持投資物業與土地儲備共157萬方呎,假設每方呎升值?獲利1000元,調整今次配股與售股攤薄因素後,估計每股實際NAV為1.11元。再調整07年1月到期可換股債券的攤薄因素,估計每股實際NAV再攤薄至1.03元,股價0.405元,折讓仍達61%。
■由00年至04年,泛海連蝕5年,共虧掉15.28億元,撥備佔了相當部份,但在05年(3月年結)上半年,只有1140萬元撥備回撥列作盈利。過去年餘樓市勁升,泛海回撥的靈活程度極大,為盈利增長提供頗大空間。05年上半年,獲利1.74億元,主要來自出售淺水灣GrosvenorPlace50%所帶來盈利,下半年只要有若干往年撥備回撥,盈利預測2.5至3億元可輕易達到,預期PE在6倍以下。06年及以後,續有撥備回撥,發展物業進入收益期,透過泛海酒店(292)經營的酒店業務進一步好轉,每年盈利維持於3億元以上,PE不致走樣。
●滙漢將泛海由附屬公司變作聯營公司的過程已完成,泛海少了大股東減持股量不利股價的陰影。
Grosvenor持有2.76億元可換股債券,今次再用現金5500萬元增持普通股,泛海的股東陣容進一步加強;Grosvenor是英國名牌豪宅集團,增加在泛海的投資可提升名牌效應。短炒泛海,目標價0.46元;中線投資,目標價0.70元。
何車