【本報訊】證監會及港交所(388)令地產投資信託基金(REITs)在本港上市的條例相應放寬,但投資界又如何看待REITs的吸引力呢?美資大行高盛較早時作出兩項分別針對本港一般市民及全球機構投資者的意見調查,結論是香港有逾30萬名投資者對REITs有興趣,9成的機構投資者也對本港上市的REITs有興趣。高盛料明年將有多個REITs在港上市,REITs最快5年內可佔整體市場比重的5%。
高盛董事總經理馬勤接受訪問時表示,有關調查有特定用途,詳情不能公開,但這是一個相當科學化的抽樣調查,受訪人士超過5000名,其意見具代表性,調查顯示對REITs有興趣的市民,較有興趣投資地產股的多出1倍,以此基準作預測,相信逾30萬本地投資者對REITs有興趣。
九成機構客戶有意購買
他認為這結果合理,因為有多項關鍵因素支持。REITs在港發展,首先是港人對地產的重視程度較其他地區大;其次是香港物業市況已較數年前好轉;最後是港人接受新事物的程度較強,並視REITs與盈富基金相若,屬於穩定的長線投資工具。高盛當年提出以盈富基金作為出售官股的途徑,盈富上市時23萬港人認購,是當時最多股東的上市證券。
當然,要推動新產品,機構投資者的意欲也很重要,尤其是香港股市,因此高盛也向其全球機構客戶進行調查,結果顯示9成客戶也有興趣購買香港REITs。當然,兩項調查也顯示,專業投資者,以至香港散戶,最看重都是REITs的租金收益率。馬勤認為,較早時在新加坡上市、由長實分拆出來的置富REITs,上市時的收益率6.5%,可視作本港日後上市的REITs參考水平。
高盛執行董事施達志補充說,若以6.5%收益率計算,加上成立REITs時通常有一些管理模式的轉變,可令旗下資產輕微增值,兩者合計起來,投資REITs的一年回報可達10%,相對其他低風險的投資工具,REITs自有其吸引力。
料5年內佔股市比重5%
馬勤相信,香港明年會有不少REITs湧現,最先出現的是零售類REITs,因為商場收益較穩定;但明年初在港上市的REITs會是較小型的,集資金額介乎1至2億美元水平,但以香港的節奏,相信REITs毋須如美國及澳洲般,需花10年時間才發展成熟,可能只需5年,屆時可望「REITs可佔5%股市比重」。他估計,5成的REITs將由本港上市地產公司分拆出來,其餘5成則因其他特別因素而分拆。
房委會較早時已公布,有意將旗下商場及停車場組成獨立公司,不排除以REITs方式分拆在港上市。對於明年中美國及香港利率可能回升,不利於REITs的發行。施達志認為,根據美國過去數年的數據,REITs與利率走勢的關係不大,但凡地點好往績佳的物業REITs,就有市場需求。